Marie-Claude Palassio

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier 514.815.8190

dimanche 1 mars 2015

Vendre son condo dans le marché Montréalais actuel: Mode d'emploi




Pour ce billet, j'ai choisi de traiter d'un sujet d'actualité, soit l'état du marché du condo Montréalais.

Y étant très active, mon constat est le suivant: l'inventaire est probablement le plus élevé qu'il n'a jamais été, et les prix à leur maximum de compétitivité.  Résultat: dans la grande majorité des cas, il est difficile de revendre à des prix supérieurs à ceux de +/- 2012-2013.  Si votre voisin vous dit le contraire, qu'un ''coach'', ou qu'un courtier vous fait miroiter autre chose, je vous invite à leur demander de communiquer avec moi, afin de partager leurs tours de magie.

Donc, dans un tel marché, que faire si on désire réellement vendre sa propriété?

Avant de regarder les chiffres, je vous invite à une réelle réflexion personnelle, et honnête à propos de vos projets.  LA question: Quelle est votre véritable motivation à vendre?  En quoi est-ce que cette vente vous permettra de passer à une autre étape de votre vie?  Vendre votre petit condo en ville, afin de fonder une famille? Est-ce pour vous permettre d'habiter à quelques minutes de votre travail et ainsi améliorer votre qualité de vie? Est-ce pour réaliser un rêve d'avoir une vie de quartier? Est-ce pour voyager? Est-ce pour vous rapprocher de votre famille?

Votre coeur vous dit quoi? 

Je n'ai malheureusement pas de boule de crystal, mais si j'avais une prédiction à faire, elle serait la suivante: selon mes connaissances et mon intuition, le marché restera semblable pour quelques années.  En conséquences, l'argument du type ''on vendra l'an prochain car le marché aura repris'' est plutôt faible....

Donc, on fait quoi?

Si votre projet est de première importance pour vous, et que vous voulez réellement vendre, vous devrez vous ajuster en conséquences.  David Copperfield faisait de la magie, pas du courtage immobilier.  Et les courtiers soit disant magiciens disparaissent tout aussi vite avec le temps.

Pour ceux ayant investi depuis 2012, la réalité peut aussi vouloir dire vendre à perte.  Et oui.  Ce n'est évidemment pas ce que vous souhaitiez, lors de votre achat.  Par contre, si vous songez sérieusement  vendre, c'est parce que votre vie a changé....

Aussi, pour ceux d'entre vous songeant à investir dans un projet neuf: Je vous conseille FORTEMENT de comparer les prix de vente (au pied carré) de votre projet convoité, avec les prix de vente de condos comparables situés dans le même quadrilatère.  Je suis aux premières loges de plusieurs édifices ayant de sérieux problèmes de revente.  Pourquoi? Tout simplement parce que les prix de vente à l'origine (toujours au pied carré) n'étaient pas en ligne avec les prix du marché.  Résultats: condos invendables une fois la revente débutée.

La bonne nouvelle (car il y en a toujours une!): le prix d'achat de votre prochaine propriété risque d'être tout aussi compétitif.  Le tout, combiné avec des taux d'intérêts à leurs plus bas, pourrait peut-être vouloir dire que votre perte, au final, n'en est pas réellement une.... Il faut donc garder le résultat final en tête.  Et, plus que tout, bien sûr réfléchir à l'importance de cette prochaine étape de votre vie!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Royal Lepage Altitude
514.815.8190


















dimanche 18 janvier 2015

ERREUR DE VENDEUR








En ce premier billet de 2015, j'ai choisi d'aborder un phénomène que nous voyons très fréquemment, et ce surtout en début d'année (plusieurs ententes se terminant le 31 décembre...): les vendeurs qui choisissent de changer de courtier immobilier, ET d'effectuer une baisse de prix lorsque leur propriété n'est pas vendue à l'intérieur de la durée de leur contrat de courtage.

Bien sûr, chaque vendeur possède ses propres raisons lorsqu'il décide de changer de courtier: le courant ne passe pas, courtier peu actif dans le secteur ne connaissant pas vraiment son marché, mauvaise organisation, marketing boiteux, peu de feedback de la part du courtier, mauvaise présentation de la propriété, etc.  Ceci sont, selon moi, des raisons tout à fait justifiées.  Lorsqu'on se sent mal représenté, je crois qu'il est tout à fait sain de changer de courtier.  Pour ce billet, prenons pour acquis que ces éléments ne sont pas en cause.

Sur le terrain, voici ce qui se passe couramment:

1) Le vendeur décide de mettre sa propriété sur le marché, à un prix significativement supérieur à la réelle valeur de la maison (et ce malgré les conseils du courtier, basés sur des faits concrets).  Souvent, celui-ci exige un court mandat.  Comme le courtier souhaite respecter les souhaits du client, celui-ci accepte et s'occupe alors de la mise en marché de la propriété.

2) Le temps passe, et le marché parle de lui-même.  Résultat: La propriété ne se vend tout simplement pas.

3) Réaction du vendeur: Se démontrer insatisfait du travail de son courtier, et ne renouvelle pas son entente.  ''Mon courtier n'a pas réussi à vendre ma maison''.

4) Résultats: tous les courtiers actifs du secteur sollicitent ce client, afin d'obtenir un contrat de courtage avec lui.  Opération séduction.  Parfois un peu de vérité, souvent beaucoup de mensonges.  Example:  ''J'ai un acheteur pour vous!''.  Étrange que ce courtier ne se soit pas pointé une seule fois  dans les derniers 6 mois.

5) Le vendeur rencontre 2-3 courtiers, et en choisi un.  Dans la grande majorité des cas, la propriété est ré-inscrite à un prix significativement inférieur au prix précédent, donc en ligne avec la vraie valeur de la propriété.  Souvent au prix suggéré, par le premier courtier, 6 mois auparavant.

6) La propriété se vend rapidement. 

7) Le nouveau courtier peut ensuite publiciser sa vente (ex: Condo vendu à 99% du prix, en 15 jours seulement!).


Les gens me diront: ''Oui mais Marie, le premier courtier avait juste à convaincre le client d'inscrire la propriété au bon prix, dès le départ!''.  Certes.  Par contre, en réalité, le deuxième courtier bénéficie d'un avantage colossal, que le premier ne possédait pas lors de la mise en marché originale: L'EFFET DU PASSAGE DU TEMPS SUR LA PSYCHOLOGIE DU VENDEUR.  À ce point dans le processus, le vendeur est souvent beaucoup plus découragé qu'il n'en laisse paraître, et est souvent plus disposé à reviser ses attentes....

Je suis donc d'opinion que si, après avoir fait un bilan objectif des raisons de la non-vente de votre maison, le prix est LE seul élément qui acroche...de grâce, ajustez votre prix et faites confiance à la personne qui a travaillé pour vous et vous a conseillé depuis les derniers mois!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
Royal Lepage Altitude
514.815.8190