Vendre son condo dans le marché Montréalais actuel: Mode d'emploi

Pour ce billet, j'ai choisi de traiter d'un sujet d'actualité, soit l'état du marché du condo Montréalais.

Y étant très active, mon constat est le suivant: l'inventaire est probablement le plus élevé qu'il n'a jamais été, et les prix à leur maximum de compétitivité.  Résultat: dans la grande majorité des cas, il est difficile de revendre à des prix supérieurs à ceux de +/- 2012-2013.  Si votre voisin vous dit le contraire, qu'un ''coach'', ou qu'un courtier vous fait miroiter autre chose, je vous invite à leur demander de communiquer avec moi, afin de partager leurs tours de magie.

Donc, dans un tel marché, que faire si on désire réellement vendre sa propriété?

Avant de regarder les chiffres, je vous invite à une réelle réflexion personnelle, et honnête à propos de vos projets.  LA question: Quelle est votre véritable motivation à vendre?  En quoi est-ce que cette vente vous permettra de passer à une autre étape de votre vie?  Vendre votre petit condo en ville, afin de fonder une famille? Est-ce pour vous permettre d'habiter à quelques minutes de votre travail et ainsi améliorer votre qualité de vie? Est-ce pour réaliser un rêve d'avoir une vie de quartier? Est-ce pour voyager? Est-ce pour vous rapprocher de votre famille?

Votre coeur vous dit quoi? 

Je n'ai malheureusement pas de boule de crystal, mais si j'avais une prédiction à faire, elle serait la suivante: selon mes connaissances et mon intuition, le marché restera semblable pour quelques années.  En conséquences, l'argument du type ''on vendra l'an prochain car le marché aura repris'' est plutôt faible....

Donc, on fait quoi?

Si votre projet est de première importance pour vous, et que vous voulez réellement vendre, vous devrez vous ajuster en conséquences.  David Copperfield faisait de la magie, pas du courtage immobilier.  Et les courtiers soit disant magiciens disparaissent tout aussi vite avec le temps.

Pour ceux ayant investi depuis 2012, la réalité peut aussi vouloir dire vendre à perte.  Et oui.  Ce n'est évidemment pas ce que vous souhaitiez, lors de votre achat.  Par contre, si vous songez sérieusement  vendre, c'est parce que votre vie a changé....

Aussi, pour ceux d'entre vous songeant à investir dans un projet neuf: Je vous conseille FORTEMENT de comparer les prix de vente (au pied carré) de votre projet convoité, avec les prix de vente de condos comparables situés dans le même quadrilatère.  Je suis aux premières loges de plusieurs édifices ayant de sérieux problèmes de revente.  Pourquoi? Tout simplement parce que les prix de vente à l'origine (toujours au pied carré) n'étaient pas en ligne avec les prix du marché.  Résultats: condos invendables une fois la revente débutée.

La bonne nouvelle (car il y en a toujours une!): le prix d'achat de votre prochaine propriété risque d'être tout aussi compétitif.  Le tout, combiné avec des taux d'intérêts à leurs plus bas, pourrait peut-être vouloir dire que votre perte, au final, n'en est pas réellement une.... Il faut donc garder le résultat final en tête.  Et, plus que tout, bien sûr réfléchir à l'importance de cette prochaine étape de votre vie!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Royal Lepage Altitude
514.815.8190

ERREUR DE VENDEUR

En ce premier billet de 2015, j'ai choisi d'aborder un phénomène que nous voyons très fréquemment, et ce surtout en début d'année (plusieurs ententes se terminant le 31 décembre...): les vendeurs qui choisissent de changer de courtier immobilier, ET d'effectuer une baisse de prix lorsque leur propriété n'est pas vendue à l'intérieur de la durée de leur contrat de courtage.

Bien sûr, chaque vendeur possède ses propres raisons lorsqu'il décide de changer de courtier: le courant ne passe pas, courtier peu actif dans le secteur ne connaissant pas vraiment son marché, mauvaise organisation, marketing boiteux, peu de feedback de la part du courtier, mauvaise présentation de la propriété, etc.  Ceci sont, selon moi, des raisons tout à fait justifiées.  Lorsqu'on se sent mal représenté, je crois qu'il est tout à fait sain de changer de courtier.  Pour ce billet, prenons pour acquis que ces éléments ne sont pas en cause.

Sur le terrain, voici ce qui se passe couramment:

1) Le vendeur décide de mettre sa propriété sur le marché, à un prix significativement supérieur à la réelle valeur de la maison (et ce malgré les conseils du courtier, basés sur des faits concrets).  Souvent, celui-ci exige un court mandat.  Comme le courtier souhaite respecter les souhaits du client, celui-ci accepte et s'occupe alors de la mise en marché de la propriété.

2) Le temps passe, et le marché parle de lui-même.  Résultat: La propriété ne se vend tout simplement pas.

3) Réaction du vendeur: Se démontrer insatisfait du travail de son courtier, et ne renouvelle pas son entente.  ''Mon courtier n'a pas réussi à vendre ma maison''.

4) Résultats: tous les courtiers actifs du secteur sollicitent ce client, afin d'obtenir un contrat de courtage avec lui.  Opération séduction.  Parfois un peu de vérité, souvent beaucoup de mensonges.  Example:  ''J'ai un acheteur pour vous!''.  Étrange que ce courtier ne se soit pas pointé une seule fois  dans les derniers 6 mois.

5) Le vendeur rencontre 2-3 courtiers, et en choisi un.  Dans la grande majorité des cas, la propriété est ré-inscrite à un prix significativement inférieur au prix précédent, donc en ligne avec la vraie valeur de la propriété.  Souvent au prix suggéré, par le premier courtier, 6 mois auparavant.

6) La propriété se vend rapidement. 

7) Le nouveau courtier peut ensuite publiciser sa vente (ex: Condo vendu à 99% du prix, en 15 jours seulement!).


Les gens me diront: ''Oui mais Marie, le premier courtier avait juste à convaincre le client d'inscrire la propriété au bon prix, dès le départ!''.  Certes.  Par contre, en réalité, le deuxième courtier bénéficie d'un avantage colossal, que le premier ne possédait pas lors de la mise en marché originale: L'EFFET DU PASSAGE DU TEMPS SUR LA PSYCHOLOGIE DU VENDEUR.  À ce point dans le processus, le vendeur est souvent beaucoup plus découragé qu'il n'en laisse paraître, et est souvent plus disposé à reviser ses attentes....

Je suis donc d'opinion que si, après avoir fait un bilan objectif des raisons de la non-vente de votre maison, le prix est LE seul élément qui acroche...de grâce, ajustez votre prix et faites confiance à la personne qui a travaillé pour vous et vous a conseillé depuis les derniers mois!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
Royal Lepage Altitude
514.815.8190

Nous ne sommes pas pressés!

Pour ce billet, j'ai eu envie de partager avec vous mon opinion quand à la phrase suivante, que j'entends très souvent lorsque je rencontre des vendeurs potentiels, ou lorsque je présente une promesse d'achat:

''Nous ne sommes pas pressés de vendre!''

Évidemment, la réelle intention derrière une telle affirmation est de vouloir obtenir le meilleur prix possible pour sa propriété.

En pratique par contre, la réalité est toute autre.

 
Souvent, lorsqu'un vendeur affirme ''ne pas être pressé'', c'est qu'il souhaite afficher sa propriété à un prix significativement supérieur à la réelle valeur marchande de celle-ci, en sous-entendant que:

-  ''Le bon acheteur'' se pointera, un jour;

-  Qu'il sait très bien que le prix est trop gonflé, mais que les acheteurs feront tout de même des offres;

-  Qu'il sera la responsabilité de son courtier de trouver un acheteur prêt à offrir un tel montant;

-  Les améliorations apportées, d'une valeur de x, devraient rapporter autant sinon plus;

- Que sa propriété est différente des autres comparables vendus et que le marché ne s'applique pas à lui;

- Beaucoup de publicité sera requise, afin d'obtenir le prix souhaité


Voici: il ne sert absolument à rien d'inscrire une propriété à un prix qui n'est pas en ligne avec sa réelle valeur.  Non seulement très peu de visites auront lieu..... les offres seront rarissimes.  Aucune publicité payée ne justifiera un tel prix.  Aucun acheteur ne surpaiera pour la maison.  Et aucune banque n'approuverait le prêt de toute façon.

Une autre faille majeure de ''ne pas être préssé'': associer un délai de vente court à une vente à prix peu élevé.  En réalité, il n'y a rien de plus faux!  Les probabilités d'obtenir plus d'une promesse d'achat en même temps sont à leur maximum dans les 2 premières semaines après la mise en marché d'une propriété.  Afin d'obtenir un maximum de visites pendant ce délai, le prix d'inscription est crucial.  Plus il est compétitif, plus d'engouement il y aura pour la propriété en question.  Donc, dans la grande majorité des cas, une vente rapide veut souvent dire une vente au prix demandé, sinon plus...!

Afficher la propriété au juste prix = vente assurée.

Je vous laisse avec une de mes phrases préférées: les pas pressés d'aujourd'hui sont les baisses de prix de demain.

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

Prix demandé VS Réelle valeur marchande

Une récente discussion entre amis m'a donné l'idée de ce billet.  Je vous résume la conversation:

Amis: ''Comment s'est passé ta dernière transaction Marie?''

Moi: ''Ah, très bien.  Je suis vraiment contente pour mon acheteuse.  Elle a payé 311k pour son condo, qui est une bonne affaire selon moi, car selon mon évaluation il valait autour de 315k.''

Amis:  ''Quel était le prix demandé?''

Moi:  ''339k''

Amis:  ''Wow, elle a eu un bon deal.  C'est quand même 28k sous le prix demandé! Le marché est vraiment difficile pour les vendeurs hein?''.

Cette conversation m'a fait réaliser une fois de plus l'importance que les gens accordent au prix demandé.

Ma réflexion fût ensuite de leur poser la question suivante:

Moi: ''Si le prix demandé avait été de 315k, auriez-vous cru que son investissement de 311k était moins bon....?  Et, à l'inverse, si le prix demandé avait été de 349k, devrait-elle sauter de joie encore plus?''.

Ce n'est pas compliqué: le prix demandé n'a AUCUNE VALEUR.

Une propriété vaut ce qu'un acheteur est prêt à payer pour celle-ci.  Pas plus, pas moins.  Et, pour conseiller un tel acheteur, les SEULES données fiables sont les propriétés comparables VENDUES.  Le reste n'a aucune importance.

Là où tout courtier stratégique excellera sera dans la recommandation du prix demandé JUSTE, qui fera en sorte que:

- L'activité sur la propriété sera significatif (car plus on est près de la réelle valeur marchande, plus d'intérêt il y aura.  Ceci augmente donc la probabilité de promesses d'achat multiples, tout à l'avantage du vendeur.)

- Il sera beaucoup plus facile de justifier ce prix lors de la négociation, puisqu'il sera basé sur des faits, et non pas un souhait.

Je vous laisse avec une de mes phrases préférées, que je répète souvent:

Les pas pressés d'aujourd'hui sont les baisses de prix de demain.

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

TOP 5 des mythes de l'immobilier!

En ce dimanche gris de décembre, je partage avec vous le top 5 des plus grands mythes entourant le courtage immobilier!


# 5 L'agence x ne fait que du haut de gamme
Souvent, en jasant avec clients et amis, je me rend compte de l'impact du marketing sur la perception des gens.  Dans les faits, aucune agence ne fait que du haut de gamme.  Je répète, aucune agence ne fait que du haut de gamme.  Je ne connais aucun courtier professionnel qui refusera une inscription sous prétexte que celle-ci n'est pas assez prestigieuse.  Un client est un client, et ce peu importe la valeur monétaire de son investissement.


# 4 Il est possible de faire de courtage à temps partiel!
Personnellement, j'acquiers de nouvelles connaissances à tous le jours, et je baigne dans le domaine 24/7, et ce depuis maintenant plusieurs années.  Aussi, avec le temps, tout courtier compétent possède  un excellent réseau de contacts fiables, que ce soit en matière de courtage hypothécaire, de notaires, d'inspecteurs, collègues, etc. Bref, celui-ci est outillé pour faire face à un ensemble de situations.  Je vois très mal comment quelqu'un puisse bien conseiller ses clients et connaître son marché adéquatement lorsque celui-ci participe seulement à quelques transactions par année.....Il est primordial de garder en tête qu'il s'agit d'une transaction immobilière ayant une portée légale importante.


# 3  Il est beaucoup trop facile de devenir courtier!
Le programme de base obligatoire comporte 360 heures de formation.  Et, en vérité, la réelle formation débute selon moi une fois sur le terrain.  Il faut donc compter au moins une autre année, afin de connaître son marché de façon adéquate et de vivre la réalité de plusieurs transactions.  Si c'était si facile, tout le monde le ferait, non?


# 2  Les courtiers immobilier font trop d'argent!
Newsflash: Pour 2011, le salaire moyen d'un courtier immobilier était de 40 221$.  Une moyenne, certes.  Certains en font beaucoup moins, d'autres beaucoup plus, comme pour le reste de la population.  Mais je crois que ce chiffre est méconnu du grand public et se doit d'être partagé.


# 1  Les courtiers sont vraiment chanceux, ils font leur propre horaire!
N'importe quel courtier ou travailleur autonome vous le dira: lorsque nous sommes actifs, et que nos clients nous tiennent à coeur, notre horaire variera en fonction de ceux-ci, et non pas l'inverse.  Oui, bien sûr, on se doit de prendre des pauses et du temps pour soi...reste que les besoins des clients sont prioritaires.  À ne pas oublier: toute transaction est ficelée de délais légaux, à respecter.  Notre devoir est d'aider les clients à vendre et acheter; les gestes entourant cette tâche n'ont pas d'horaire!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier, McGill Immobilier
514.815.8190

Le M9

Pour ce billet, j'ai pensé vous présenter le M9, projet immobilier situé dans le secteur ouest du Vieux-Montréal.

Lorsqu'on cherche un condo dans le Vieux-Montréal et que l'on cherche une construction récente de qualité, le M9 devient alors une option à considérer sérieusement.  Voici pourquoi:

Emplacement
Le M9 est un projet composé d'un total de 4 phases. Les phases 1 à 3 étant présentement existantes et en revente, et la 4e présentement en construction et vendue par McGill Immobilier.  Le projet est situé sur les rues Prince et Duke, coin Wellington.  Cet emplacement stratégique veut donc dire une proximité aux endroits suivants:
- Rue McGill: une multitude de restaurants dont Le Cartet, Vallier, Helena, Holder, Grange, Boris Bistro, Graziella....la liste est longue!
- Station de métro Square Victoria à quelques minutes de marche
- À un jet de pierre de la rue St-Paul
- Secteur ouest du Vieux-Montréal: secteur qui, au fil des ans, s'est avéré plus convoité que le secteur est.
- À 1 minute de la piste cyclable longeant de la Commune
- Accès facile aux axes routiers majeurs
- Parc à chiens juste à côté

Les néophytes me posent souvent la question suivante: ''Oui mais Marie, on fait l'épicerie où?''.  La question classique! Facile: à 1 minute de marche se trouve le Marché de la Commune, où les fruits et légumes vous sont offerts.  Impossible d'avoir des produits plus frais.  Ensuite, le Métro Plus coin Notre-Dame O/de la Montagne (avec stationnement intérieur gratuit!) s'avère une excellente option.  À noter: dans quelques mois vous pourrez également faire votre épicerie au coin Peel et Wellington!

Espaces
Une des forces du projet se situe au niveau de la variété de produits offerts.  Du penthouse avec immense terrasse privée, à la maison de ville, au pied à terre de 400 pieds carrés, tout y est.
Ligne directrice pour tous les condos: planchers de bois, comptoirs de quartz, béton exposé, insonorisation maximale, climatisation centrale, look moderne et aménagement intelligent.
Plusieurs des condos offrent un balcon, et stationnement intérieur.
Aussi, selon la phase, les espaces communs offrent gym, SkyTerrasse et SkyLounge.

Promoteur et équipe de vente
Peu de promoteurs Montréalais ont une feuille de route aussi étoffée que DevMcGill.  Dans la liste de projets complétés nous pouvons noter le Square Benny, Le Orléans, Le 777, Le Couvent Outremont, Le Caverhill, Le 100 McGill.  Tous des projets reconnus pour leur grande qualité, et leur excellente valeur de revente.

Bref, le M9 gagne à être évalué par qui songe à investir dans le Vieux-Montréal!

Je vous invite à communiquer avec moi pour toute question relative à ce projet; il me fera un plaisir d'y répondre.

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

Évaluation municipale VS Valeur marchande

Pour ce billet, j'ai choisi de discuter d'une donnée souvent utilisée en immobilier, soit le rôle d'évaluation municipale. 

Je me rappelle, enfant, mes parents me parlaient toujours des prix des maisons, en relation à cette évaluation.  ''Il ne faut jamais payer plus que l'évaluation municipale!'', me disait souvent mon père, alors que j'épluchais le cahier immobilier de La Presse, du haut de mes 8 ans, chaque samedi matin en déjeûnant.

De façon culturelle, il semble que nous portions une immense importance à cette donnée.  Baromètre historique servant à déterminer la valeur d'une maison! Souvent, encore, mes clients y font référence lors de l'analyse de la valeur marchande d'une maison.

Sans dire que ce chiffre n'a aucune importance je suis d'avis que sur le terrain, dans le marché Montréalais, ce chiffre a une valeur relative plutôt mince lorsque vient de temps de déterminer la valeur d'une propriété.

Tout courtier peut facilement sortir des statistiques s'y rattachant.  ''Dans Ville-Marie, un condo se vend en moyenne à x% de l'évaluation municipale depuis janvier''.  Je suis de l'école ''knowledge is power'', mais encore une fois, j'ai plusieurs bémols.  Voici ce que j'observe:

• Souvent, un acheteur regarde l'évaluation municipale et se dit qu'il paiera trop cher pour la maison, si il paie x$ de plus que ce chiffre.  Il arrive souvent que celui ci porte une plus grande attention à ce chiffre, qu'aux comparables vendus récemment.  Selon moi, il s'agit d'une erreur, et mènera probablement à une promesse d'achat qui ne sera jamais acceptée de la part du vendeur.

• De façon inverse, je connais un immeuble dans le Vieux-Montréal où les condos se vendent substentiellement moins chers que le montant de l'évaluation.  Un acheteur mal conseillé pourrait donc être porté à croire qu'il y fait une aubaine!

• Aussi, il arrive fréquemment que le montant de cette évaluation ne prenne pas en ligne de compte les rénovations récentes effectuées à une propriété.  En conséquences, se baser sur l'évaluation afin d'en déterminer la valeur serait une grave erreur.

• Dans le marché du neuf, la ville émet le rôle d'évaluation en se basant sur le prix d'achat, taxes de vente incluses, dans la grande majorité des cas.  Dans le marché actuel, ceci voudrait donc dire qu'un condo neuf aurait une évaluation proportionellement beaucoup plus élevée qu'un comparable, dans le marché de la revente.  Donc, se baser sur cette valeur lorsque viendra le temps de revendre ce condo serait une erreur.

En conclusion, il est impératif d'utiliser les comparables vendus lors de la détermination d'un juste prix d'une maison.  Ces données sont LES plus importantes!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190 

Qu'est-ce qu'un bon courtier?

                                  

Je discutais avec un collègue courtier récemment, et nous parlions des éléments qui font en sorte qu'un courtier soit considéré comme ''bon''.  Ceci m'a donc ammené à réfléchir sur la question...

Voici donc mes propres critères!

1) Elle connaît son marché
Personnellement, à tous les matins, je surveille systématiquement les nouvelles inscriptions de mon secteur, les nouvelles ventes, les modifications de prix, ainsi que les nouveaux contrats expirés de mon secteur.  Je peux vous dire par coeur ce qui s'est vendu, et à combien.  Personnellement, savoir de quoi on parle est LE critère le plus important.  Sinon, comment peut-on conseiller nos clients...?

2) Elle répond aux questions de ses clients rapidement
En immobilier, tout se passe habituellement très vite.  Un courtier qui prend des heures, voir des jours, avant de répondre aux questions de ses clients est un courtier dont les jours sont comptés, à mon avis.  Elle doit être vite sur ses patins!

3) Elle a une bonne réputation, que ce soit selon ses clients mais aussi selon ses pairs
Comme dans tous les métiers, il existe des ''bons noms'', et des mauvais.  Entrer en transaction avec certains courtiers est un gage de réussite, car je sais d'avance la façon dont celui-ci travaille.  Un courtier qui possède une excellente feuille de route, ''à l'interne'', est une qualité qui peut faire TOUTE la différence lors d'une transaction. 

4) Elle met les intérêts de la propriété et de ses clients avant les siens
Le meilleur exemple que je puisse trouver est le suivant: en situation de promesses d'achats multiples dont une des offres provient de son propre acheteur, un courtier droit et juste n'utilisera pas cette offre à ses fins.  Il restera neutre, et conseillera son client selon LA meilleure offre sur la table, peu importe sa provenance.

5) Elle est honnête
Nul besoin d'élaborer sur la question!

6) Elle réseaute, constamment
Une des meilleures phrases que j'ai entendues, lors d'une formation, est la suivante: ''L'immobilier est un sport de contacts!''.
Quand vous embauchez un courtier, vous embauchez également son réseau de contacts.  Si celle-ci est connue, crédible, et appréciée de la communauté, je suis prête à gager que vos chances de vendre rapidement sont plus élevées.

7) Elle maîtrise l'utilisation des médias sociaux
Récemment, j'ai remarqué une hausse du nombre de courtiers qui débutent leur présence sur les médias sociaux.  Quelle joie..!  J'utilise ce média depuis maintenant des années, et je peux sincèrement dire qu'il s'agit d'un excellent outil afin de se faire connaître, et de donner de la visibilité aux inscriptions.

8) Elle accorde une énorme importance à la présentation de ses propriétés
Selon moi, la qualité de mise en marché d'une propriété est directement proportionnelle à sa probabilité de se vendre rapidement au meilleur prix.

9) Elle fait de l'immobilier pour les bonnes raisons
L'immobilier se doit d'être une passion.  Sans cet élément, je vois très mal comment un courtier peut exceller, et ce pendant des années.  Il faut aimer son métier et ses clients profondément pour avoir la capacité de mettre sa vie personnelle de côté, pour le bien des transactions, et ce, à chaque transaction.

10) Elle vous donne l'heure juste
Le but est de vendre votre maison, au meilleur prix possible, dans le meilleur délai pour vous.  Un excellent courtier préfèrera ne pas avoir un contrat, que de faire miroiter des chiffres qui n'existeront jamais dans votre compte en banque.  Ici, la notion d'expérience et de connaissance de son marché prend tout son sens. 

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier, McGill Immobilier
514.815.8190

Votre maison ne se vend pas? Par ici pour les erreurs de vendeurs.

Pendant les dernières semaines, j'ai personnellement vu plusieurs contrats de courtage se rendre à expiration.  Ceci veut donc dire que la propriété ne s'est pas vendue à l'intérieur de la durée de l'entente, entre le vendeur et le courtier. J'ai donc réfléchi aux raisons qui font en sorte qu'une propriété ne se vende pas, dans le marché actuel.  Voici mes réflexions concernant les erreurs les plus fréquentes, lors de la mise en marché:

1) PRIX - PRIX - PRIX
Plus que jamais, fixer le juste prix, dès le départ, est selon moi l'item #1 qui détermine si une propriété se vendra dans un délai raisonnable ou non. Ceci peut sembler simpliste et évident.  Vous seriez très surpris de voir ce qui se passe réellement sur le terrain.  Voici l'exemple classique que je vois régulièrement:

Le vendeur communique avec quelques courtiers, afin d'avoir une opinion de la valeur marchande de sa propriété.  Chaque courtier présente ses services, ainsi que son opinion de la valeur de la propriété.  Comme l'immobilier n'est pas une science exacte, il se peut fort bien que le vendeur reçoive autant de prix suggérés que de courtiers rencontrés.  Il ne faut pas oublier que le but du courtier est de convaincre le vendeur de faire affaire avec lui.  Par contre, un courtier d'expérience et de confiance donnera l'heure juste au vendeur, en se basant sur des faits (par exemple, le prix vendu au pied carré, d'un condo du même édifice, le mois précédent).  Celui-ci préfèrera de loin donner l'heure juste, quitte à ne pas obtenir le mandat, que de faire miroiter des montants supérieurs à la réalité. 

L'humain étant tel qu'il est, il arrive fréquemment qu'un propriétaire choisisse un courtier en se basant sur des éléments ''vendeurs''/ou décide d'établir un prix de vente basé sur ce qu'il souhaite obtenir, et non pas sur des faits et chiffres vérifiables.  Résultats: nombre de propriétés sont sur le marché actuellement, à des prix qui ne sont pas en ligne avec le prix du marché.  Ces propriétés auront certes quelques visites (nous sommes 13 000+ courtiers au Québec!), mais je peux vous garantir qu'elles ne se vendront pas.  Même si le courtier achète, comme pub, la une de La Presse et la Gazette à chaque semaine pendant 1 an.  Voici: il est impossible de vendre une propriété inscrite à un prix demandé supérieur à ce que le marché est prêt à supporter, en ce en se basant sur les VENDUS.

J'aime utiliser l'example suivant: à l'épicerie, acheteriez-vous des pommes qui se vendent 10$ la livre, si les autres pommes similaires se vendent entre 4 et 6 $ la livre?  Votre jugement serait-il différent si celles à 10$ bénéficiaient d'une pub à l'entrée?  Non! L'épicier se retrouverait avec des pommes pourries après quelques jours, tout simplement!  La même logique s'applique à l'immobilier.

Mon conseil: lors de vos rencontres avec les différents courtiers, demandez à voir les comparables vendus.  Si le prix suggéré par le courtier est significativement supérieur, posez-vous de sérieuses questions.

2) NE PAS ÉCOUTER SON COURTIER
Lorsque vous allez chez le dentiste et que celui-ci vous dit que vous avez une carie sur la dent x et qu'un plombage est requis, questionnez-vous son diagnostic (en prenant pour acquis que vous lui faites confiance, évidemment!)?

Nombre de fois je vois les vendeurs être en désaccord avec la réelle valeur marchande de leur condo.  ''Mais le 306 est à vendre pour 50k de plus que ce que vous me dites!''.  ''Mon ami me dit que mon condo vaut y$''.  ''L'autre courtier me dit être capable de le vendre pour beaucoup plus!''.

Encore une fois, et je sais que je me répète, mais je tiens à le redire: un courtier sérieux, de confiance, et d'expérience vous informera du JUSTE prix d'inscription pour votre maison, en se basant sur des FAITS et sur des propriétés VENDUES!


3) SUIVIS - SUIVIS - SUIVIS
Nous sommes dans un marché immobilier beaucoup plus compétitif qu'il y a quelques années.  Selon moi, l'importance d'un niveau de service hors pair prend tout son sens.  Encore une fois, un courtier peut investir des milliers de dollars en publicité, mais si celui-ci ne retourne pas ses appels rapidement, cette pub devient futile.  La qualité du service peut faire la différence entre la vente et non vente d'une propriété.  Les suivis serrés sont donc essentiels.  Pas de suivi, pas de vente.  Assurez-vous de faire affaire avec quelqu'un qui est dévoué et passionné par ce qu'il fait!

4) QUALITÉ DE LA MISE EN MARCHÉ
Selon moi, il est im-pen-sa-ble de mettre une propriété sur le marché sans avoir recours à un photographe professionnel.  Même chose pour la qualité et quantité d'informations à paraître sur la fiche descriptive.  On se DOIT de dévoiler la propriété sous son meilleur jour, de la rendre la plus attrayante possible, et de maximiser l'intérêt de tout acheteur pour celle-ci. Par respect pour le client, pour l'acheteur, et pour sa profession!

Bonne vente!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier, McGill Immobilier
514-815-8190

Erreurs d'acheteur - Prise 2

En ce fantastique matin de mai, j'ai pensé continuer le billet précédant pour ainsi illustrer deux  ''erreurs d'acheteur'' supplémentaires. Les voici:

Scénario:
Vous habitez présentement dans une maison en banlieue.  Vous visitez des condos en ville, car vous souhaitez maintenant vous rapprocher de votre travail et/ou activités.  Dans chacun des condos visités, vous tentez de placer la quasi-totalité de vos meubles et objects actuels, et arrivez à la conclusion suivante: les condos sont trop petits!

ERREUR!

Dans 99.9% des cas, la transition de la vie de maison vers la vie de condo nécessitera une épuration.  Tous vos meubles actuellement présents dans votre maison de 1500 pieds carrés plus sous-sol ne pourront entrer dans un condo de 1000 pieds carrés.  C'est mathématiquement impossible!  Il faut donc penser aux meubles et objets qui ont une réelle fonction, et bien sûr une valeur sentimentale. 

Maintes fois j'entend la phrase suivante: ''Oui mais Marie, mon ameublement de chambre 5 morceaux n'entrera pas dans cette chambre des maîtres''.  Effectivement, il arrive fréquemment qu'une chambre des maîtres d'un condo de 900 pieds carrés du centre-ville ne puisse accommoder de tels meubles! Il faut alors se poser les questions suivantes: 1) Ai-je VRAIMENT besoin de 3 commodes massives? 2) Voudrais-je vraiment augmenter substantiellement mon budget afin d'augmenter la superficie totale du condo afin d'y amménager des meubles et babioles? 3) Y aurait-il des façons ingénieuses d'aménager l'espace, afin d'y maximiser le rangement possible?


Scénario:
Vous magasinez des condos dans un secteur donné.  Vous souhaitez un condo qui ne nécessite pas trop de travaux ou rénovations.  Lorsque vous visitez des propriétés, vous avez tendance à mettre le focus sur des items tels que les comptoirs ou armoires.  Vous commencez même à évaluer des secteurs qui vous plaisent moins, justement parce que vous n'avez pas encore réussi à trouver le condo qui a LA cuisine qui vous plait.

ERREUR!

D'abord et avant tout, je crois que l'item #1 sur lequel toute recherche doit être basée est l'emplacement.  Si votre souhait est d'avoir un condo dans le Vieux-Montréal, il faut alors concentrer les recherches dans le Vieux-Montréal.  Pas dans le Plateau, pas dans Outremont, pas au centre-ville.  Vous vous étourdirez.  Secondo, il faut miser sur la superficie souhaitée, dans un budget donné.  Une fois ces critères établis, TOUT, et je dis TOUT, peut se changer/modifier/rénover.  Et, effectivement, ceci peut vouloir dire que la cuisine de vos rêves ne fait pas partie du plan de match immédiat.  En revanche, ça voudrait aussi dire que votre vie sera maintenant établie dans LE secteur souhaitée. Ça, ça ne se change pas!  Baser son choix de condo sur la présence (et le rejet d'un condo sur l'absence) d'un comptoir de quartz est une GRAVE erreur! :)


Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

Erreurs d'acheteur

En ce fantastique dimanche matin de printemps, je souhaite discuter de ce que j'appelle ''erreurs d'acheteur''. 

Voici donc quelques situations possibles:

1) Vous croyez avoir trouvé LA maison pour vous, mais vous la trouvez un peu trop dispendieuse.  Votre courtier confirme que le prix d'inscription est significativement trop élevé.  À cause de ceci, vous vous empêchez de faire une promesse d'achat, et poursuivez vos recherches....
ERREUR!
Ne laissez pas le prix d'inscription vous décourager!  Si toutes les parties en cause sont au fait de la réelle valeur marchande de la maison de façon objective, à l'aide de comparables pertinents, il est fort possible qu'un terrain d'entente soit trouvé...! 

2) Vous avez trouvé LA maison pour vous. Vous êtes en situation de promesse d'achat multiples.  Au lieu d'offrir le maximum pour lequel vous êtes prêts à investir pour la propriété, vous vous attendez à ce que le vendeur vous fasse une contre-proposition.
ERREUR!
En situation de promesse d'achat multiples, vous vous devez d'offrir le montant maximal avec lequel vous êtes à l'aise de payer.  Le montant à partir duquel vous êtes prêts à ''perdre'' la maison.

3) Vous croyez avoir trouvé LA maison pour vous, mais comme vous êtes très occupé, vous attendez au week-end suivant pour rédiger votre promesse d'achat.
ERREUR!
N'attendez pas!  Une semaine peut faire la différence entre une propriété négociée serrée, et une situation de promesses d'achat simultanées!

4) Vous croyez avoir trouvé LA maison pour vous, et souhaitez l'acheter au comptant.  Vous pensez alors que l'achat au comptant vous favorisera dans votre négotiation (vs obtention d'une hypothèque).
ERREUR!
Un achat au comptant ou un achat financé à 95% ne fait aucune différence, pour un vendeur.  Vous aurez x jours pour soumettre votre preuve de comptant, ou preuve de financement (et ces délais sont souvent très semblables).  Le vendeur touchera la somme qu'à l'acte de vente de toute façon, donc la provenance des fonds ne change rien pour lui. 
*Pour ce qui est du risque potentiel entre un acheteur au comptant et un acheteur financé, votre excellente courtière prendra les mesures nécessaires afin de protéger les parties. :)

5) Vous croyez avoir trouvé LA maison pour vous.  Les propriétaires actuels ont acheté la propriété il y a 15 ans.  Vous demandez à votre courtier le prix payé, il y a 15 ans.  Vous souhaitez utiliser cette donnée afin d'arriver à la valeur marchande d'aujourd'hui.
ERREUR!
Il est naturel de vouloir savoir combien quelqu'un a payé pour la maison sur laquelle vous êtes sur le point de rédiger une promesse d'achat.  Par contre, à moins que cet achat ait eu lieu dans les 2 dernières années (ou un peu plus, ou moins, dépendemment des marchés), cette donnée n'a AUCUNE valeur.  Il faut se fier sur les réels comparables VENDUS les plus récents!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

Devenir courtier: par où débuter?

 

Souvent, il arrive qu'on me demande quels sont mes conseils pour un courtier qui débute.  ''Marie, je suis nouveau, et je ne sais pas trop quoi faire pour me bâtir une clientèle!''.  Évidemment, ce point, crucial à mon avis, n'est pas en premier plan de la formation offerte.  Pourtant, un novice mal conseillé risque de vite devenir une statistique.  Voici donc mes conseils sur ce sujet:

Choisir LA bonne agence
Le premier réflexe, lorsqu'on ''magasine'' une agence pour la première fois, est de comparer les frais exigés par celles-ci.  Un débutant pourrait être porter à sélectionner la ''moins dispendieuse'', car ces frais peuvent faire peur au tout début.  ERREUR.  Selon moi, le choix ultime devrait vraiment être fait selon le fit.  C'est une question de feeling.  Avez-vous envie de vous rendre à cette agence, pour y travailler?  Vous sentez-vous le bienvenu?  La vibe est-elle bonne? Préférez-vous une grosse agence, ou un endroit plus spécialisé? Bref - la morale de l'histoire est la suivante: si vous êtes un bon courtier, les frais deviendront quasi-secondaires.  L'important est de choisir l'endroit qui vous stimule le plus, où vous serez susceptibles de vouloir vous dépasser.

Écouter, apprendre
Personnellement, à mes débuts, je me suis associée à une excellente courtier.  Au menu: visites libres, ouverture de portes, visites avec acheteurs, suivi de dossiers, renvois d'appels, administration, etc.  Je serai toujours reconnaissante envers cette personne, car j'ai eu une opportunité en OR.  Je suggère donc de trouver un courtier avec qui il y a chimie, et débuter en tant qu'adjoint à celui-ci.
Selon moi, il ne faut pas débuter la première année du métier avec des buts financiers au premier plan.  La première année devrait être investie à apprendre le secteur privilégié de fond en comble, à positionner son marketing, à developper son organisation quotidienne, à élargir son réseau de contact, à tisser des liens avec d'autres courtiers, à aiguiser sa technique de négotiation...Bref, à APPRENDRE.  Égos sensibles s'abstenir!

L'utilisation des médias sociaux
Je le dis et redis: ma vie a changé grâce à Facebook et Twitter.  Je repense parfois à quelques rencontres qui ont mené à diverses transactions, et je me repince à chaque fois.  Il suffit donc de trouver sa propre niche, à même FB.  Personnellement, je préfère ceux qui ajoute leur touche personnelle à ceux qui ne font que remâcher diverses statistiques.  À chacun son créneau!

La persévérance et la résilience
L'immobilier est un milieu excessivement gratifiant, mais parfois très ingrat et difficile.  Les hauts peuvent être très hauts, et les bas très bas.  Il faut gérer toutes sortes de situations.  Toutes sortes de personalités.  On doit mettre nos propres problèmes de côté.  Je serais d'ailleurs très curieuse de voir le taux de divorce, au sein des courtiers.  Il faut être réellement passionné pour y réussir à long terme.  Il faut être fait drôlement solide pour tout gérer.  Ayant personnellement un background en psychologie, le mot ''résilience'' me vient souvent en tête. Définition: qui caractérise la capacité d'un matériau soumis à un impact à retrouver son état initial. Quelqu'un qui n'est pas résilient ne pourra durer en immobilier.  Par contre, quelqu'un qui gère bien son stress, qui est bien entouré, qui gère ses finances de façon prudente a une sacré longueur d'avance!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

Inventaire plus élevé? Qualité VS Quantité!

640 × 400 - blog.viralheat.com

En ce début de nouvelle année, je souhaite aborder la question de l'inventaire actuel des co-propriétés à Montréal.

En chiffres:

Janvier 2012: 5066 condos à vendre sur l'ïle de Montréal, dont 1455 nouvelles inscriptions faites dans le mois. 485 ventes.

Janvier 2013: 6531 condos à vendre sur l'île, dont 1721 nouvelles inscriptions. 403 ventes.

Conclusion rapide: L'inventaire est substentiellement plus élevé que l'an passé.

Je ne vous apprend rien jusqu'à présent, n'est-ce pas? 

Alors, qu'est-ce que ça veut dire, dans la vraie vie, un inventaire plus élevé que l'an dernier?

Pour un vendeur, l'importance de fixer un prix de vente juste dès le jour 1, voire compétitif, a tout son sens à mon avis.  Rien ne sert de ''tester'' le marché.  Ou de dire ''je vais attendre LE bon acheteur'' en sachant très bien que le prix demandé est trop élevé.  Il n'arrivera pas.  Les lois du marché s'appliquent à tous, sans exception! Aussi, une mise en marché efficace est de première importance: courtier expérimenté avec un solide réseau de contatcts qui sait mettre en valeur les aspects positifs de votre propriété et connaît son marché, photos professionnelles, site web stratégiquement monté, disponibilités pour accomoder le plus de visites possibles......

Pour un acheteur, ça veut dire avoir le choix.  À première vue, on pourrait croire qu'il n'y a que du positif à avoir du choix, n'est-ce pas?  WRONG! Pensez à un immense buffet qui ne fini plus.  Découragement total!  Tout fini par goûter la même chose.  Lorsqu'un acheteur a trop de choix, il fini souvent par ne rien choisir.....il devient mêlé, pourrait être tenté de comparer des produits complètement différents.... Donc, encore une fois, je crois que le rôle du courtier est crucial.  Celui-ci devient essentiel afin de guider la recherche, afin de ne pas s'y perdre.  Un courtier qui connaît son secteur pourra facilement expliquer à un acheteur pourquoi un condo x se vend 15% plus cher qu'un autre condo à quelques rues, qui peut sembler en tout point identique à l'autre....et ce, en éliminant des visites inutiles.  Celui-ci pourra également vous diriger vers les bonnes affaires.  Il fouillera pour vous les données clés, comme le nombre de jours sur le marché (donnée HYPER importante qui, tiens tiens, ne figure pas sur les sites de vente par le propriétaire...), baisses de prix, contrats de courtage expirés, efforts de marketing particuliers.....bref, tout ce qui fait partie de la valeur ajoutée de notre rôle. 

Voici donc mes suggestions personnelles afin que votre recherche soit efficace et fructueuse:

Retourner à la base
Quelles sont les réelles raisons qui vous motivent à déménager?  Où souhaitez-vous réellement habiter?

Requestionner ses besoins
Exemple qui revient souvent: Avez-vous vraiment besoin d'une 2e chambre?  Nombre de clients sembler focuser sur ce point, et sont ensuite frustrés de ne pouvoir acheter dans le secteur qui les fait rêver ou qui leur sauve 45 minutes de voyagement matin et soir...  Ça devient alors ce que j'appelle ''la chambre à débarras à 50k''.  Avez-vous vraiment besoin d'une pièce dédiée à être ''une chambre d'amis''?

Écouter son courtier 
Si il y a chimie, et que celle-ci a bien cerné vos goûts et vos besoins, n'ayez pas peur d'utiliser ses services et d'écouter ses conseils. :)  Rien ne sert d'aller visiter 50 condos si 40 d'entres eux ne sont pas de bons choix pour vous.  Qualité de la recherche VS quantité.

Comprendre qu'il y a un marché
J'ai récemment constaté le phénomène suivant: certains acheteurs ont tendance à croire que, parce que l'inventaire est plus élevé, les propriétés vont rester sur le marché très longtemps.  WRONG! Même dans le contexte actuel, une propriété bien inscrite, bien representée, dans un secteur en demande SE VENDRA RAPIDEMENT.

Continuez à m'envoyer vos questions, il me fait un immense plaisir d'y répondre!

Marie-Claude Palassio
Courtier Immobilier - McGill Immobilier
marie-claude@mcgillimmobilier.com
514.815.8190
 

IMMO 101

 

En ce dimanche matin, je souhaite traiter de quelques points très souvent soulevés.  Combien de fois j'ai entendu ''Oui mais Marie-Claude, on sait pas comment ça marche!''.  Alors voici quelques réponses aux questions qui reviennent TOUJOURS!

QUESTION #1

''Si on voit une pancarte devant un condo qu'on veut voir, on a juste à appeler le courtier hein?''.

Non.

Si vous faites le choix de travailler avec un courtier, ceci représente potentiellement une GRAVE erreur.  Sans entrer dans le côté technique de ce que représente la ''cause efficiente de la vente'', faisons ça simple: passez TOUJOURS par votre courtier, pour toutes vos questions, demandes de visite, etc.  Elle travaille pour VOUS!



QUESTION #2

 ''Si on veut acheter dans un nouveau projet, les courtiers ne peuvent pas nous aider, hein?''

Faux.

Au contraire d'ailleurs.  Avec le choix actuel de projets neufs, le rôle du courtier est d'autant plus pertinent.  Tout projet n'est pas conçu également.  Tous les promoteurs ne sont pas de la même qualité.  Tout représentant de promoteur n'est pas courtier.  Saurez-vous comment gérer le dépôt requis?  Saurez-vous vraiment ce qu'est une ''construction de qualité supérieure''? Saurez-vous poser les bonnes questions afin de savoir si le projet verra le jour?  Saurez-vous ajouter les bonnes clauses pour vous protéger?  Saurez-vous bien comparer les différents produits offerts...?

Aussi, il est important de faire mention de votre ouverture aux projets neufs à votre courtier, si vous explorez cette option, en plus du marché de la revente. 



MYTHE #1

''Vous faites vraiment beaucoup d'argent!''

Faux

Statistique intéressante: le salaire moyen d'un courtier immobilier, en 2011, était de 20 110$.

Vous avez bien lu!

Évidemment, il s'agit d'un chiffre dérivé à partir d'une retribution moyenne, à partir du prix moyen d'une propriété au Qc, divisé par le nombre de courtiers actifs.

Même si nous doublons cette donnée.....on arrive à 40k. 

L'image populaire est bien sûr basée sur LE stéréotype du courtier clinquant.  Et, un peu comme dans tous les milieux, la loi du 80/20 s'applique, en mon opinion.  Dites vous que tout courtier qui réussi  travaille d'arrache pied, le fait depuis des années, et doit continuer de le faire sur une base quotidienne.  Ce n'est pas pour rien que le taux d'abandon de la profession est ahurissant.  N'oubliez pas que TOUT ce que fait le courtier est fait de façon ''bénévole'', jusqu'à la signature de l'acte de vente.  Si votre inscription demande 50 visites et 1000$ de publicité, il fera le tout à ses frais jusqu'à la vente.  Il a donc tout intérêt à vendre votre maison!



MYTHE #2

''Les commissions sont négotiables une fois qu'on reçoit une offre, hein''.

Faux.

Lors de la signature d'un contrat de courtage, les parties s'entendent sur un taux de retribution, et sont liées par ce contrat.  Demander à son courtier de baisser celle-ci, en cours de négotiation de promesse d'achat est, selon moi, inacceptable.  Tout autant qu'il serait inacceptable pour lui de vous demander une retribution supérieure à celle déjà signée, si la propriété demande plus de travail que prévu!  Accepteriez-vous que votre patron vous demande de lui rembourser un certain montant sur votre prochain chèque de paie...?  On ne peut renégocier après coup, simplement parce que cette décision ne fait plus notre affaire. 

Je suis également consciente que certaines personnes demandent ceci, simplement parce qu'elles ne réalisent pas la portée de leur demande.  Elles se disent ''oui, mais le courtier va quand même faire x$!''.  Il ne faut pas oublier que celui-ci gagne sa vie en aidant les gens à acheter et vendre des maisons.  Ce n'est pas un hobby, mais bien une profession.  Donc, gardons-ça simple: respectons nos ententes originales.  :)


MYTHE #3
''Si j'appelle chaque courtier inscripteur directement, je vais économiser une partie de la commission''.

Faux.

Si vous choisissez de vous faire représenter par le courtier inscripteur, celui-ci devra donc faire le travail qui est relié à cette tâche.  Il ne faut pas oublier que sa tâche principale est de vendre CETTE propriété.  Son regard ne sera évidemment pas le même que celui d'un courtier collaborateur, qui vous représente de façon objective.  À noter: dans certains endroits du monde, l'inscripteur ne peut agir à titre de collaborateur, justement à cause de ce conflit d'intérêt..... Donc, à garder en tête lorsque vous pensez faires des ''économies''...!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier, McGill Immobilier
514.815.8190

Peur de ne pas vendre?

 

En ce matin d'automne, j'ai pris quelques minutes afin de me mettre au parfum des statistiques entourant mon blog.  Constat: plusieurs d'entre vous sont craintifs.  Source de la peur: peur ne ne pas réussir à vendre votre propriété.  Evidemment, cette crainte est alimentée par toute sorte de facteurs: inventaire plus élevé que l'an dernier, présence de plusieurs projets immobilliers, resserement des critères d'emprunts hypothécaires, etc.

Débroussaillons le tout.

Tout est une question de perspective et d'attentes.  Je m'explique:

Si vous vous attendez à vendre votre propriété en 24 heures, au dessus du prix du marché, j'ai de mauvaises nouvelles pour vous.  Vous ne vendrez pas, même si vous achetez la une du samedi d'un grand quotidien.

Selon moi, il est là, en ce moment, le plus grand des problèmes: avoir des attentes qui ne sont pas réalistes.

Voici donc mes trucs afin de vendre votre propriété avant Noël:

LE PRIX
Le prix d'inscription est, selon moi, LE critère le plus important dans le marché actuel.  Rien ne sert de ''tester le marché''.  Il est CRUCIAL d'inscrire au prix juste.  Par juste, j'entend réaliste.  Il est important d'analyser les comparables VENDUS des derniers mois, et de ne pas se faire d'illusions.  Tout vendeur a tendance a croire que sa propriété est dans une classe à part.  ERREUR.  Nous nous tournons de plus en plus vers un marché d'acheteurs.  Il faut donc être compétitif et offir un produit qui se démarque du lot.

LA MISE EN MARCHÉ
Elle se doit d'être IMPECCABLE.  Quand un acheteur a du choix, il se tournera vers un produit qui se présente bien.  Il aura tendance à faire affaire avec ceux qui sont à leur affaire.  Tendance à vouloir revoir une propriété qui avait été facile à visiter.  Tendance à vouloir transiger avec des gens de confiance.  Tendance à vouloir être bien représenté.

REVOIR SES ATTENTES
J'entends souvent la phrase suivante: ''En autant que j'ai x$ en poche, je suis content''.  Votre propriété vaut ce que le MARCHÉ dicte (en prenant pour acquis que les 2 autres facteurs, soit 1) le produit, et 2) la mise en marché soient efficaces). :)  Si vous êtes sur le marché depuis des mois, et que les propriétés comparables se vendent tandis que vous n'avez pas encore vendu, je crois sincèrement qu'une analyse de fond est de mise.

Il faut également calculer le coût ''d'attendre le bon acheteur''.  Vendre représente habituellement la possibilité de passer à la prochaine étape.  Donc, sans la vente, votre projet stagne.  À chaque mois qui passe, vous continuez de payer une hypothèque, des taxes municipales et scolaires, des frais de condo sur une propriété qui ne répond plus à vos besoins.  Tout ça, souvent, en se basant sur des attentes qui ne sont pas réalistes..... 

Et, il ne faut pas oublier la chose suivante: une propriété inscrite au JUSTE prix aura une ÉNORME activité dans le marché actuel.  Résultat: vous pourriez très bien vous retrouver avec plus qu'une promesse d'achat.  Chose qui pouvait paraître impossible lorsque le prix d'inscription était trop élevé.

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190

''Trop de condos à Montréal?''

Tel que promis dans mon billet précédent, je souhaite aborder LA question la plus posée, la plus imprimée, la plus répétée, la plus googlée dans le monde de l'immobilier Montréalais: Y a-t-il trop de condos à Montréal?

Je vais laisser les analystes, économistes et journalistes discuter de cette question dans leurs mondes respectifs. Je choisis ici d'en traiter de façon ''terrain''. Je choisis également de parler des projets présentement en vente au centre-ville, dans le Vieux-Montréal, et dans le Sud-Ouest, car ce sont les marchés que je connais, et où je suis à l'aise d'émettre une opinion. Location location location.


Abordons donc la question de façon pragmatique. Disons que vous êtes un nouveau client, et que vous m'abordez afin que je vous trouve une co-propriété existante au centre-ville. Le temps est important pour vous, car vous y travaillez. Vous ne voulez rien savoir de passer 45 minutes-1 heure pour vous y rendre. Le temps, pour vous, est plus important que le nombre de pieds carrés de votre maison. Vous souhaitez un produit le plus neuf possible, moderne, propre, et de qualité. Vous souhaitez avoir un espace de stationnement. Si possible, un balcon privé. Vous souhaitez également investir dans un édifice ayant bonne réputation. Et, bien sûr, vous souhaitez que la co-propriété soit bien gérée, avec des frais de condo dans la moyenne. Et, comme beaucoup d'acheteurs, votre budget maximal est de 400k. 450-475k si coup de foudre il y a.

Croyez-le ou non: En date d'aujourd'hui, l'inventaire des produits existants qui répond à ces critères n'est pas très élevé. Hé oui!

Donc, d'emblée, je suis TRÈS enthousiate de constater que notre centre-ville deviendra de plus en plus résidentiel, et, petit à petit, et deviendra un lieu encore plus vibrant.

Également - ne développe pas un projet qui veut. Parfois, quand je lis les journaux, j'ai la distincte impression qu'on laisse présager que n'importe qui peut réussir à concrétiser un projet immobilier. Évidemment, certains s'improvisent promoteurs, comme certains s'improvisent mécaniciens, comptables, ou même courtiers immobiliers ;-). Mais, dans les faits, des centaines de projets sont étudiés, analysés, avant de voir le jour. Aussi, je ne connais aucune institution financière qui financera un projet immobilier les yeux fermés. Et je ne connais aucun promoteur sérieux qui mettra autant d'énergie à tenter de concrétiser un projet voué à l'échec.

Dans cette optique, je suis excessivement heureuse de faire partie des acteurs de changement à cet égard. Montréal change, s'adapte, se renouvelle.

Bonne réflexion!

MON TOP 10: CE QUE J'AIME LE PLUS

Il arrive fréquemment que l'on me demande ce que j'aime le plus à propos de

ma profession. Et, à chaque fois, j'ai de la difficulté à identifier un seul et unique aspect. Donc, en ce dimanche matin ensoleillé, voici mon top 10 personnel!

10. Faire ce que j'ai toujours voulu faire

Petite, je passais mes samedis matins à passer à travers les fiches (papier!) de propriétés que mes parents avaient reçues lorsqu'ils avaient magasiné leur maison, 10 ans auparavant. Bungalow avec piscine creusée dans Ahuntsic: 35 000$. Je les regardais systématiquement, en notant les différences, à contempler le ''château'' à 100 000$, et à rêver un peu.

9. Voir mon cercle social exploser

Grâce à mon métier, j'ai la chance de rencontrer BEAUCOUP de gens. Et, si je fais le bilan, je n'aurais JAMAIS croisé ces personnes dans ''la vie normale''. Gens du monde de immobilier, de pub, du monde des affaires, d'architecture, du monde de la santé, propriétaires d'entreprises, du milieu artistique, etc etc etc. Parfois, je me pince.

8. Découvrir Montréal sous un autre angle

Lors d'une transaction dans le Vieux-Montréal, je me suis retrouvée dans un sous-sol d'une propriété rue St-Paul. Dans ce sous-sol se trouvaient des indices de tunnels à travers lesquels les gens devaient passer, il y a plus de cent ans. Je me rappelle de me dire que je n'aurais JAMAIS eu accès à des endroits de la sorte en travaillant 40 heures/semaine dans un cubicule.

Des exemples comme ça, j'en ai des dizaines.

7. Visiter des propriétés!

Lorsque je travaille avec un acheteur, j'ADORE visiter les propriétés avec celui-ci. Découvrir de nouveaux édifices, voir de tonnes de propriétés que je ne pourrais jamais voir si je ne faisais pas ce métier.

6. Être mon propre patron

Ceci veut dire plusieurs choses pour moi. Je n'ai pas à faire approuver mes courriels par 56 personnes avant de les envoyer. Je décide de ce que je dis à mes clients. Je fixe mes propres buts. Je suis ma propre évaluatrice de mon rendement. Je décide quoi faire lorsque les situations se corsent. Je décide du moment où je prends mes vacances. Je connais mes dossiers de A à Z, et en suis 100% responsable.

5. L'aspect entrepreneurial

En immobilier, on part de rien afin de bâtir son entreprise. Aucun courtier est né avec des inscriptions. On ne naît pas en connaissant les édifices, les quartiers, le marché, ''who's who'' dans notre secteur, etc. Tout est à faire. Le côté marketing est franchement intéressant: développer son branding, sa pub, choisir les gens avec qui s'associer (et avec qui ne pas s'associer!), choisir où investir certaines sommes, savoir quand prendre une pause.... Et ce n'est JAMAIS fini.

4 . Partager mes connaissances.

J'adore jaser immobilier. J'aime expliquer le processus de vente ou d'achat. J'aime partager mon opinion sur ''le fait qu'il y a beaucoup trop de condos à Montréal'' (futur billet d'ailleurs...). J'aime ça démêler les gens. J'aime prouver mon point. J'aime changer l'opinion des gens à l'égard des courtiers. J'aime fouiller afin de trouver des réponses. J'adore estimer la valeur marchande d'une maison. Je ne m'en lasserai jamais.

3. Négocier

Cet aspect est probablement celui que l'on développe le plus avec l'expérience du terrain. Savoir partir du point X, si on veut se rendre à Y. Savoir lire entre les lignes. Faire valoir les points importants pour mon client. Faire comprendre certaines choses à mes propres clients. Arriver à des situations win-win.

2. Être témoin de moments importants dans la vie des gens

Lorsque j'aide mes clients à acheter et/ou vendre, je fais partie de leur vie. Ils me laissent entrer dans leur intimité, à différents niveaux. Ils me confient les raisons de leur transaction. Circonstances qui sont souvent très heureuses, mais parfois très tristes. Ils ont parfois (souvent!) besoin de partager un paquet de trucs. Je me sens donc privilégiée d'avoir la chance de faire partie de cette période de transition dans leur vie. Arrivée de bébé, séparations, désir d'investir, difficultés financières, vouloir plus grand, vouloir plus petit, vouloir changer de vie.

1. Ressentir une satisfaction profonde lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire

Boucler la boucle. Revoir mes clients après avoir été témoin de multiples échanges. Les voir satisfaits, prêt à débuter la prochaine étape de leur vie.

Voilà!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - McGill Immobilier

marie-claude@mcgillimmobilier.com

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