Louer VS Acheter

Combien de fois avez-vous lu cette question...? Tant dans le domaine automobile que dans l'immobilier, la question revient toujours. Un peu comme Dominique Michel dans un Bye Bye.

Regardons les chiffres de plus près.

Admettons que vous empruntez 200 000$. Admettons que le taux est à 3,99% pour 5 ans (taux du jour à la Banque Royale). Admettons que nous amortissons tout ça sur 35 ans (j'y reviens tantôt, avant de recevoir des tomates). Nous arrivons à un paiement mensuel de 880$. Et, effectivement, il faudra ajouter le montant des taxes municipales et scolaires. Et les frais de condo dans le cas d'une co-propriété. Mettons qu'on arrive à un montant total de 1200$ par mois.

Donc, pour un montant réaliste de 1200$ par mois, vous pourriez être propriétaire.

''Oui, mais, Marie-Claude, une hypothèque de 35 ans, ça n'a aucun sens!''. Effectivement, n'importe quel comptable/planificateur financier/gars de la banque/papa vous dirait que c'est trop long pour amortir un prêt hypothécaire. Aussi, avec un prêt de 200 000$, on habite pas dans un loft de 2000 pieds carrés sur McGill. Par contre, il faut penser à ces points:

• Mettons que vous restez locataires. Vous amortirez votre location jusqu'à ce que mort s'en suive. Probablement plus que 35 ans.
• En restant locataire, vous payez l'hypothèque de votre propriétaire. L'aimez-vous tant que ça?
• Parlons investissement. Je n'ai pas de boule de crystal. Par contre, si je me fie au 50, voir 100 dernières années, j'arrive à la conclusion qu'il est plutôt rare qu'un investissement immobilier devienne un mauvais placement.
• Vous voulez changer le plancher? La couleur des murs? Pas de permission à demander.

Je pourrais continuer loooongtemps sur les avantages d'être propriétaire. Et, il est évident que pour certaines personnes, il n'est pas une bonne idée d'acheter. Quelqu'un qui ne sait dans quelle ville il se trouvera dans 6 mois est un bon exemple. Par contre, si vous savez que vous serez dans le 514 (450 acceptés aussi) d'ici à 2012 et que vous êtes présentement locataires, je crois qu'il y a matière à réflexion!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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image: jagoinvesor.com

Promesse d'achat: les jeux sont faits

Pour cette entrée, j'ai choisi de discuter du nerf de la guerre: le prix offert dans le contexte d'une promesse d'achat.

Votre courtier vous a montré les comparables, et vous a sûrement suggéré un montant à offrir pour votre offre de départ (selon la stratégie que vous voulez adopter, bien sûr). Voici mes conseils, point par point:


La science des comparables
Les comparables, c'est bien beau, mais il faut s'assurer d'utiliser les bons. Dans le cas d'une co-propriété située dans un immeuble, il s'agit d'un exercise plutôt simple (nombre de pieds carrés, étage, finition, inclusions/exclusions, date de la vente). Dans le cas d'une maison unifamiliale par contre, il existe un pus grand nombre d'éléments subjectifs, car, règle générale, aucune maison n'est identique à une autre. Il faut donc prendre le temps de bien analyser les faits (et non pas se laisser séduire par une déco qui vous plaît).

Une fois les comparables analysés vient l'étape cruciale de la détermination du prix de votre promesse d'achat. Encore une fois, chacun a son opinion sur la meilleure stratégie à adopter: commencer très bas et voir la réaction, faire une offre ferme et finale au départ, faire une offre quelque part entre les deux.... Selon moi, chaque transaction est différente. Les raisons de la vente auront également un immense effet sur la marge de négotiation possible....

Je tiens par contre à préciser que, selon mon expérience, faire une offre extrêmement basse (sur une propriété qui est mise en marché selon sa réelle valeur marchande) est habituellement plus dommageable qu'autre chose. Non seulement la contre-proposition en sera toute aussi agressive, le climat en sera affecté. Rappelez-vous bien que le but ultime de toute transaction soit que chacune des parties soient satisfaites.

Aussi...parfois, certains courtiers fixent le prix d'une propriété sous sa valeur marchande dans le but d'obtenir plusieurs promesses d'achat simultanément. Dans ce cas, le prix de vente est supérieur au prix demandé. Dans cette situation, il faut faire attention de ne pas surpayer pour une propriété....

C'est donc pourquoi je vous conseille d'écouter les conseils de votre courtier, ainsi que votre instint. Deux outils de taille lors de votre prochaine transaction!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Frais de condo!

Pour cette entrée de la rentrée (!), parlons frais de co-propriété.

Ce n'est pas compliqué, 2 réactions sont possibles lorsque l'on aborde le sujet. Réaction #1: ''Whooa, c'est donc bien cher!'', ou réaction #2: ''Me semble que ce n'est pas cher?''.

Les faits
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes selon la quote-part de chacun: entretien et réparation d'ascenceur, déneigement, ménage des aires communes, gym, gestionnaire du syndicat, administrateurs, assurances, électricité et chauffage des aires communes, etc. Aussi, selon le code civil du Québec, un minimum de 5% de la totalité des cotisations doivent être déposés dans un fond de prévoyance.

À Montréal, nous sommes chanceux d'avoir un vaste éventail de condos, pour tous les goûts, budgets et services voulus. Vous voulez habiter dans un endroit qui possède un portier 24/7? Pas de problème. Vous préférez un autre endroit qui offre un minimum de services, afin de garder les frais le plus bas possible? Pas de problème non plus.

Mes bémols
Tout le monde cherche une aubaine. Et, souvent, lorsqu'un promoteur immobilier lance un projet, il fixe les frais de condo à un minimum, afin d'attirer un maximum d'acheteurs. Attention. Même neuf, un ascenceur coûte des sous à entretenir. Même neuf, un couloir doit être chauffé. Vous comprendrez où je m'en vais avec ceci.....Ne croyez pas que, parce que les frais semblent bas à première vue, qu'ils le resteront à vie.

Aussi, lors de l'achat, n'ayez pas peur d'inspecter les documents de co-propriété et de poser des questions. Habituellement, vous aurez 7 jours pour faire ceci (ou plus si vous le demandez). Prenez le temps de lire les documents en entier.

Un bel exemple
Prenons le condo d'une bonne amie Twitter, soit Eve Martel (que j'espère fortement rencontrer ''live'' un jour!). Eve habite un super condo de 1167 pieds carrés à la Biscuiterie Viau. Frais mensuels pour 2010: 209$. Pour un building avec ascenceurs, terrains à entretenir, concierges, etc, je crois personnellement que ce montant est tout à fait réaliste! Pourtant, elle juge que certaines personnes trouvent ce montant élevé. Pas certaine que ces mêmes personnes aient une opinion basée sur des propriétés comparables.

Le futur
Hé oui, en général les frais augmentent à chaque année. Par contre, je conseille FORTEMENT à quiquonque qui habite en condo d'ASSISTER aux réunions du conseil d'administration. Non, ce n'est pas aussi divertissant qu'un spectacle de Louis-José. Mais, de cette façon, non seulement vous serez informés de la santé financière de votre syndicat, mais vous aurez également VOTRE mot à dire à propos du budget à venir!


Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
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Photo: Le Devoir

''Combien vaut ma maison..? Mais je veux rien savoir d'un courtier!''

Pour ce billet, j'ai décidé de traiter d'un autre sujet un peu tabou: le voisin (remplaçable par le beau-frère, chum de, meilleur ami de l'autre, arrière grand-père de) qui veut vendre par lui même, mais te demande d'analyser les comparables afin d'établir un juste prix pour sa maison.

Ceci m'arrive sur une base hebdomadaire.

Que faire?

De un, mon côté qui veut aider tout le monde se dit ''Aide le, c'est quoi quelques heures dans le fond''.

De moins un, mon côté plus professionnel se dit que ça n'a AUCUN sens. Je m'explique. Le commun des mortels ne sait pas en quoi consiste une réelle analyse de comparables. Et c'est normal! (c'est en fait le but de mon blog...expliquer, démystifier le rôle du courtier). En vous épargnant les détails, une VÉRITABLE analyse de comparables prend du temps. On cherche, on analyse, on additionne, on soustrait, on regarde le temps de vente des autres propriétés, on regarde les dimensions, la valeur des rénos, on pose des questions, etc). Ça me fait PLAISIR de le faire pour quelqu'un qui a une réelle intention de vendre (ou acheter), et qui CROIT en la valeur de mes services. Par contre, quand, d'emblée quelqu'un te dit qu'il désire vendre par lui-même, mais qu'il veut ton opinion professionnelle pour déterminer le prix, ça prouve un point: notre travail est nécessaire dans le processus de vente (ou d'achat) d'une maison.

Bref, certaines personnes croient que ce travail ne vaut rien. Que, parce que le 4e voisin à gauche leur a dit qu'il a vendu son condo à 250 000$, bien le sien le vaut aussi (ou plus, bien sûr).

Demanderiez-vous à votre comptable de faire vos impôts gratuitement, juste pour voir si vous arriver aux mêmes chiffres que lui?

Je défendrai ma profession jusqu'à ma dernière transaction, et ce, avec l'intérêt de mes clients en premier plan.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

La peur - Part I

Pour cette entrée, je choisis un sujet moins technique, plus humain: la peur.

Ayant moi-même un background universitaire en psychologie, j'aime bien analyser différents aspects du comportement humain de façon quotidienne dans mon milieu: le processus de prise de décision, le non-dit, le sous-entendu, les divergences d'opinion, la dynamique de couple, etc.

Une émotion qui revient très, très souvent, surtout auprès de premiers acheteurs: la peur.

Peur de faire une offre, peur des négos, peur de l'inspection, peur de l'étape du financement, peur de ci, peur de ça. Evidemment, cette peur vient souvent de l'inconnu et j'en suis parfaitement consciente....il s'agit d'une énorme transaction financière.

Cette peur peut, selon moi, faire en sorte que quelqu'un demeure locataire toute sa vie (alors qu'il serait financièrement beaucoup plus avantageux d'acheter une propriété pour lui/elle ET que la personne a les moyens d'acheter). Peur de s'engager. Peur des responsabilités.

Evidemment, être propriétaire n'est pas pour tout le monde, je le sais bien. Par contre, une rencontre du week-end dernier m'a éclairé sur cette réalité...En gros, j'ai rencontré quelqu'un qui, depuis 5 ans, ''tente de se trouver un condo, mais n'a pas encore trouvé LE bon condo''.

Evidemment, pas besoin d'être Freud pour comprendre que le type ne trouvera jamais LE bon condo si celui-ci ne veut pas vraiment le trouver. Selon moi, la peur de s'investir (j'essaie même pas de faire un jeu de mot!) est le moteur derrière tout ça. Je vous épargne le calcul de combien il aurait pû faire en profit s'il avait acheté il y a 5 ans et revendu maintenant, yaddi yaddi yadda. Ça ferait trop ''Protégez-vous'' comme angle pour prouver mon point, et je crois qu'à ce point ci, vous avez compris que ce n'est le but de cette entrée.

Par contre, je vous dit ceci: entre payer l'hypothèque de votre propriétaire ou payer la vôtre, laquelle choisissez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassi0
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190

Photo: flowerdust.net

''Ma maison ne se vend pas!''

J'entends cette phrase à tous les jours. Souvent, les propriétaires désirant vendre leur propriété se demande pourquoi leur maison n'est toujours pas vendue. Voici les raisons les plus fréquentes:

1) Le temps

Eh non, une maison ne se vend pas en criant lapin! Selon les dernières données de la Chambre Immobilière du Grand Montréal, une maison se vend, en moyenne, en 82 jours.

2) La mise en marché

Les premiers jours de la mise en marché d'une propriété sont CRUCIAUX. C'est à ce moment que tout acheteur cherchant activement dans votre secteur/type de propriété deviendra informé que votre propriété est sur le marché. Il est donc évident que les éléments clés, c'est à dire le prix, la description, et les photos sont, à mon avis, les 3 items clés d'une vente (je reviens sur le prix un peu plus tard). C'est LE moment de faire bonne impression, et d'attirer un maximum d'acheteurs potentiels. Un bon courtier sait quoi faire/ne pas faire pour attirer un maximum de traffic. N'oubliez pas, tout est une question de volume. Plus vous attirerez d'acheteurs potentiels, meilleures sont vos chances d'obtenir une (ou des!) offre d'achat.

3) Votre disponibilité (ou celle de votre courtier!)

Il m'arrive souvent d'effectuer des demandes de visites, et de me faire répondre que le propriétaire ne peut accomoder la demande (et ce, à plus de 24 heures d'avis). Si vous bloquez des visites, vous vous auto-éliminez des acheteurs. Et, ne croyez pas en ''ils reviendront s'ils veulent vraiment visiter). Vous seriez surpris de la psychologie de votre acheteur potentiel!

4) Le look de votre maison

Et oui, une propriété qui se présente bien se vend mieux qu'une maison moins bien entretenue. Mettez ça PROPRE. Enlevez tout ce qui traîne. Quand votre acheteur ne fait que remarquer le désordre, celui-ci a déjà éliminé votre maison de sa liste de finalistes.

5) LE PRIX

Votre courtier pourrait acheter une pub en première page de La Presse, faire 56 visites libres, appeler la planète au complet.....Si le prix demandé de votre maison est supérieur à sa valeur marchande, celle-ci restera stagnante sur le marché. Garanti. Il faut donc s'assurer de faire affaire avec un courtier HONNÊTE, qui vous donnera l'heure juste sur la valeur de votre propriété. La détermination d'un JUSTE prix demande de l'analyse, du travail, avec une certaine dose de ruse . Méfiez-vous d'un courtier qui vous promet une vente trèsssss rapide également.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

514.815.8190

Visite d'une maison dans les collines d'Hollywood!

Pour ce billet, j'ai cru bon partager avec vous quelques minutes de bonheur intense vécu dimanche dernier, à Los Angeles.

Prologue

Douce moitié et moi sommes en escapade de quelques jours en Californie. Le but: décrocher de la routine en visitant quelques vignobles, voir Hollywood et tout ce que ça comporte, dormir, boire, manger, aller au Comedy Store et prendre un verre au Chateau Marmont.

La scène du crime

Coincidence, ou acte manqué dont Freud serait fier (ou non), notre ballade dans les collines surplombant Hollywood a eu lieu entre 14h00 et 16h00 pm, période de prédilection pour les visites libres. Comme je suis complètement addict à tout ce qui a trait à l'immobilier, j'ai mis ma mini-gêne de côté, et décidé d'entrer dans une maison située sur Rockcliff Drive, en ayant AUCUNE idée de sa valeur potentielle.

Le meurtrier

L'agent sur place, Richard Brown (un type fort sympatique) semble tout simplement content de voir que quelqu'un se pointe. D'entrée de jeu, je me présente (donc tout espoir de vente s'est rapidement dissipé). Par contre, j'ai eu droit à une conversation des plus intéressantes concernant ce marché: les courtiers de Los Angeles, en général, en arrachent ces temps-ci. La raison? Plusieurs ventes semblent mourir à l'étape cruciale du financement. Des acheteurs, croyant être approuvés pour un montant X, ne le sont plus quelques mois plus tard leur demande initiale. Les critères de capacité d'emprunt semblent changer d'une semaine à l'autre. Le cauchemar de tout courtier quoi.

L'arme du crime

Parlons de la maison en tant que tel: style comtemporain comme je les aime. Aérée, 2 chambres, au niveau inférieur sans être dans un sous-sol, ce que j'ai trouvé des plus séduisants. Prix demandé: 875K. Ne connaissant absolument rien de la valeur marchande des maisons dans ce coin du globe, ma réaction initiale fût de me dire ''c'est tout?'' (!). Pas parce que ce n'est ''pas cher'', non. Parce que c'est Hollywood. Parce que j'ai tout de suite comparé ce voisinage à Westmount. Et, à Westmount, aucune maison dans la montagne ne se vend dans cette gamme de prix. Et, la vue des 3 balcons était vraiment, mais complètement hallucinante. En prime: cette maison fera partie d'un épisode de House Hunters à HGTV!

La fin

En buvant une limonade servie par un couple de hippies qui parlaient français, qui semblent posséder une maison tout en haut de la colline, j'ai eu la pensée suivante: quel merveilleux feeling de sortir des sentiers battus, de poursuivre sa véritable passion et ce, même à l'extérieur de YUL.

Merci et bonne route à M. Brown!

Pour ceux désirant voir la fiche complète: http://kxk.me/tgclL