PRIX DEMANDÉ VS VALEUR MARCHANDE

Pour ce billet, j'ai envie de partager avec vous mes impressions à propos du rôle de la perception lors d'une transaction immobilière.

Voici:
L'humain étant humain, celui-ci cherche à obtenir le meilleur prix possible lorsqu'il achète un bien de consommation. Jusque là, tout à fait normal.

En immobilier, entre le facteur ''prix demandé''. Entre également le facteur ''réelle valeur marchande de l'immeuble''.

Une propriété peut être inscrite à un prix qui est VRAIMENT loin de la réelle valeur marchande. Une propriété peut être inscrite à un prix qui est TRÈS près de la réelle valeur marchande.

Lorsqu'un acheteur me demande d'évaluer une propriété, il arrive que celui-ci soit déçu lorsque ce chiffre se situe pas trop loin du prix d'inscription.... Comme si cette maison n'est pas une bonne affaire, à cause de la stratégie du courtier inscripteur, soit d'inscrire la propriété de façon compétitive.

GRAVE ERREUR.

Le prix d'inscription n'a parfois AUCUNE valeur. Ne vous basez pas sur ce point afin de savoir si le ''deal'' du siècle est devant vous. Ce qui est important est la VRAIE valeur marchande de la maison. Il se peut que la vraie valeur se situe à 1k du chiffre en question. Il se peut également que la vraie valeur se situe à 50k du prix.

J'ai déjà entendu la phrase suivante: ''Les maisons sont toujours inscrites 10k en haut de ce qu'ils veulent avoir!''.

FAUX.

TOUT DÉPEND DE LA STRATÉGIE DERRIÈRE LA MISE EN MARCHÉ DE LA MAISON!

Et, habituellement, rien ne sert de surévaluer une propriété....

Afin de déterminer la réelle valeur marchande de la propriété convoitée, votre courtier procédera à une étude de comparables VENDUS. Elle prendre également compte de facteurs additionels (temps, période de l'année, demande, inventaire, travaux à effectuer, dépenses supplémentaires prévues par la copropriété, la vigueur du marché dans le secteur, etc).

Ceci revient également au lien de confiance avec votre courtier. Celle-ci ne devrait pas avoir peur de vous dire si le prix demandé d'une propriété n'est pas justifié; c'est son travail de le faire. En retour, écoutez ses conseils lorsque celle-ci vous dit qu'une maison est inscrite pour vendre. :)

Bonne réflexion!

MA MAISON NE SE VEND PAS

En ce premier billet de l'année 2012 (bonne année!!), j'ai eu l'envie de vous écouter. En analysant les statistiques de ce blogue, je peux vous affirmer que les mots utilisés le plus souvent (et de loin!!) pour atterir sur celui-ci sont les suivants: MA MAISON NE SE VEND PAS.

Comme je suis quelqu'un de très pragmatique, voici les 3 raisons pour lesquelles une propriété ne se vend pas.

1) LE PRODUIT

Posez-vous les questions suivantes:

Votre maison est-elle dans un secteur en demande?

Est-ce que votre maison correspond à ce qu'un acheteur moyen recherche?

Est-ce que votre maison se présente bien?

2) LE NERF DE LA GUERRE: LE PRIX

L'humain étant ce qu'il est, le réflexe #1 d'un vendeur est de surévaluer la réelle valeur marchande de sa propriété. On croit tous que notre maison est supérieure à celle du voisin. Après tout, vous avez passé 3 fins de semaine à repeinturer il y a tout juste 6 mois! La petite Lili a fait ses premiers pas dans le salon! Et la cabane construite dans l'arbre!! ......

Cet attachement sentimental porte souvent le vendeur à vouloir inscrire sa propriété à un prix supérieur à celui conseillé par le courtier. Il peut également penser que le courtier souhaite vendre rapidement, facilement, pour ainsi faire une vente rapide et passer à un autre appel.

FAUX

Un courtier professionnel souhaite de tout coeur aller au delà de vos attentes afin que vous soyez satisfaits et que vous partagiez votre enthousiasme avec vos parents et amis. :) Le succès est contagieux!

La réalité est que vous n'aurez qu'une seule chance de faire bonne impression. Lorsque votre courtier entrera votre propriété dans le système servant à cette fin, la fiche descriptive complète sera automatiquement envoyée à des MILLIERS de clients potentiels qui sont à la recherche d'une propriété. Règle générale: ces clients regarderont 2 choses. 1) Le prix, et 2) les photos. Si un ou l'autre des items cloche, votre propriété tombera dans la filière 13. Par contre, si le prix semble en ligne avec la réalité, je vous GARANTIE que tout acheteur sérieux voudra la visiter.

Aussi, il faut penser au phénomène de la nouveauté. Encore une fois l'humain étant ce qu'il est, celui-ci est d'avantage attiré vers une propriété qui vient tout juste d'être inscrite que vers une maison qui stagne sur le marché depuis 1 an.

3) LA MISE EN MARCHÉ

C'est ici qu'une excellente courtier fera la différence.

Une courtier soucieux de son travail fera appel à un photographe professionnel. Elle rédigera une fiche descriptive alléchante, complète, et en saura mettre en valeur votre actif le plus précieux. Elle s'assurera également de profiter d'une MULTITUDE de sites web connexes.

Elle informera également son cercle (courtiers actifs dans le même secteurs, etc) ainsi que tout client actuel susceptible d'être intéressé par votre propriété. Plusieurs activités connexes pourront être organisées, telles que visites libres et caravanes. Et, bien sûr, cette courtier s'assurera de bien gérer les demandes de visites et suivis. Elle vous gardera au courant de l'activité sur votre propriété et vous donnera l'heure juste.

Ce n'est pas compliqué; une courtier de confiance vous assurera une exposition maximale afin de stimuler l'intérêt de tout acheteur potentiel, dans le but d'obtenir une promesse d'achat ou plus pour VOTRE propriété, et ce à un prix SUPÉRIEUR.

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

PIEDS CARRÉS

Je sais, je sais, ne n'ai pas bloggué depuis très longtemps! Clients et transactions obligent!!!

Pour ce billet, j'ai choisi de vous parler d'un sujet d'actualité qui me tient à coeur: les différences concrètes entre choisir de travailler avec un courtier VS travailler seul.

Depuis les derniers mois, j'ai rencontré une multitude de personnes. Des jeunes, moins jeunes, fortunés, moins fortunés. Des premiers acheteurs, des investisseurs, des gens qui veulent vendre par eux-mêmes,...bref, de tout. J'ai récemment rencontré un jeune couple qui en sont à leur premier achat, et qui ont tenté de trouver chaussure à leur pied par eux-mêmes, avant de communiquer avec moi. Je vous épargne les détails, mais, en gros, je me suis rendu compte d'un élément qui m'a sauté aux yeux: pour toutes sortes de raisons, certaines personnes ont peur des courtiers. Oui, il en existe des pas gentils. Comme dans tous les métiers...

En jasant avec le couple en question, j'ai également réalisé que cette peur aurait pu leur coûter cher. TRÈS cher. Dans le passé, ceux-ci avait fait une offre sur une co-propriété inscrite sur un site de maisons à vendre directement par le propriétaire (''C'est moins cher!'').

Voici: lorsqu'un particulier vend par lui-même, il inscrit ce qu'il veut bien sur la fiche descriptive de sa propriété. Personne ne vérifie ses dires et écrits. Personne n'est responsable des informations. Dans le cas présent, la personne avait indiqué que son condo mesurait 1300 pieds carrés. Aucune mention de nuance entre la superficie brute et la superficie nette.

Voici les FAITS: Un courtier A L'OBLIGATION d'indiquer la superficie exacte, au certificat de localisation. Le cas échéant, il se doit d'inscrire la superficie brute (et de l'indiquer ainsi). Nous avons un DEVOIR de vérifier ces informations.

En conséquences, lors de l'analyse des comparables, un courtier pourra comparer des pommes avec des pommes, et des oranges avec des oranges, afin d'établir la valeur marchande de la propriété.

Que serait-il arrivé si, une fois aménagé, mes clients se seraient rendus compte qu'ils ont en fait acheté un condo de 1100 pieds carrés (car, bien sûr, personne ne leur aurait conseillé de vérifier le certificat de localisation)? Les acheteurs auraient pu poursuivre le propriétaire pour défaut de contenance.... Mais, est-ce VRAIMENT une option viable pour la majorité des gens? Je ne pense pas.

Evidemment, je prêche pour ma paroisse. C'est évident. Par contre, lorsque ce genre de situation m'est décrite, je me demande vraiment elle est où, la supposée économie? Un courtier honnête vous donnera l'heure juste en plus de protéger votre transaction. Il vous dira si vous étiez sur le point de dépenser 20k de trop.

Longue vie aux courtiers immobiliers honnêtes, soucieux de bien servir leur précieux clients!

Salut 2011!

Pour cette dernière entrée de l'année, j'ai eu envie de faire un retour sur celle-ci. Un ''Bye Bye'' personnel, sans la critique du 1er janvier. ;-)


En quelques mots...QUELLE ANNÉE!




En formule ''top-5'' sans importance à l'ordre , voici les points qui me viennent à l'idée ......





5- Mon blog! Non, je n'ai pas 50 000 hits par jour. Par contre, je l'aime et il me représente bien. Il évolue avec le temps. Il est vrai et transparent.



4- Ma famille. Sans eux, tout ceci ne pourrait exister (for reals).



3- Se trouver. Oui, avec l'immobilier vient les hauts et les bas. Si un courtier vous dit qu'il n'a que des succès et qu'il notarie 50 000 transactions par année, il ment. Tout ça fait qu'on se questionne. On se demande si on est à la bonne place. On a des joies incroyables. Des jours d'attentes qui donnent parfois quelques cheveux blancs. Des personalités difficiles. Des revirements de situation qui sortent de nulle part. Des défis. Des petits bonheurs aussi. Bref....un paquet de situations qui font qu'on se remet SOUVENT en question.....


2- L'article dans La Presse. Il y a maintenant un ''avant'', et un ''après''. En date d'aujourd'hui, il y a 15 435 courtiers au Québec.... Je remercie encore Maxime Bergeron de m'avoir choisie.




1- Que dire du pouvoir de Twitter!! Ma vie n'est plus la même depuis que j'ai découvert cet univers.... Des découvertes fantastiques, que je n'aurais probablement jamais faites sans cet outil formidable. Rapidement, je pense à des gens que je considère maintenant mes amis, comme la fantastique Eve Martel, déesse de la pub, blogueuse extraordinaire, personne vraie, foodie et décoratrice à ses heures... Pierre-Luc et Gen, qui ont maintenant leur super condo et qui s'aiment pour de vrai, Pierre-Luc Cloutier qui s'en va à l'assaut de la planète dans quelques jours grâce à sa participation au concours d'Air Transat, et d'autres qui préfèrent l'anonymat (et c'est bien comme ça)...... En regardant les multiples rencontres faites grâce à Twitter cette année, je ne peux que me dire la chose suivante:

Mais que me réserve 2011......????

Sur ce, je vous souhaite chaleureusement une bonne fin de 2010, et une excellente année 2011, remplie de santé, bulles, boîtes de déménagement peut-être, et prospérité. ;-)



Au plaisir!



Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

Des questions? Blog ouvert!

Mon rêve est d'animer une ligne ouverte à la radio, afin de répondre aux questions des auditeurs.

Pourquoi ne pas commencer sur ce blog?

Alors, je vous laisse la parole! Sentez-vous bien à l'aise de me faire part de vos questions en matière immobilière! Que ce soit au niveau des promesses d'achat, de la mise en marché, d'un premier investissement, de trucs pour attirer le traffic sur votre propriété... bref, n'importe quoi qui vous tracasse ou traverse l'esprit! Il me fera plaisir de vous aider! (et non pas de vous achaler par la suite! lol)

La place est à VOUS!


Si vous préférez le courriel, voici où me trouver: marieclaudepalassio@gmail.com

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190