Do's and don'ts en prévision d'une vente!

Comme je suis une personne assez ''to the point'' et ne fais pas tellement dans la fioriture, j'ai cru bon vous résumer mes pensées à propos de rénos ou autre activités à faire (ou à ne pas faire), dans l'optique d'une vente prochaine de votre propriété. Et, comme j'aime l'originalité et la fraîcheur dans le propos, je vais m'abstenir du classique qui dit de ''dépersonnaliser votre espace'', ''séduire l'acheteur'', et ''mettez des p'tites chandelles à 1$ partout''.

Do's:

• Faites un vrai ménage de votre maison ou condo avant la mise en marché. Pas juste nettoyer le comptoir et la salle de bain 5 minutes avant la visite ..non non, un vrai ménage et départissez-vous des bidules inutiles. Je suggère fortement d'embaucher une aide domestique si le budget le permet. Un plancher propre est TELLEMENT important (je croirais entendre ma mère).

• L'effet de la couleur. Je me rappellerai toujours un épisode des Carnets de Louise (!), quand Dominique Michel (n'était-elle pas agente à un moment donné?) parlait de l'effet des couleurs sur les acheteurs (et, si ma mémoire est bonne, elle habitait alors à Tropique Nord dans un condo blanc!). Selon moi, c'est l'item sur lequel vous obtiendrez le plus de retour sur chaque dollar investi.

• Admettons que votre toît est dû. Je suggère fortement de le refaire avant de vendre. Il risque de vous ''coûter'' plus cher en baisse de prix vis à vis votre acheteur, que de le faire pour de vrai. De plus, ''quel âge a le toît?'' est une question fréquente que j'entends de la part des acheteurs sérieux.

• Oubliez ce que je viens de dire au dernier point pour ce qui est du dossier fenêtres. Remplacer les fenêtres d'une propriété coûte une jambe et un bras, vous ne serez probablement pas en mesure de récupérer le montant investi.

• Laissez vos photos sur les murs. À moins d'une utilisation abusive de celles-ci, votre acheteur s'en fiche de voir une scène de votre dernière fin de semaine à Tremblant. L'effet trop ''stagé'' a l'effet inverse selon moi.

• Occuppez-vous surtout de la cuisine et du salon. Les acheteurs restent 25.6 secondes dans les chambres. Comme j'ai entendu ce week-end: ''une chambre, c'est une chambre''.

• Autre fait: si vous avez une maison qui possède un sous-sol, vous observerez que les acheteurs y passent un temps fou. Explication: c'est souvent l'endroit où ils discutent de leurs impressions avec leur courtier. Mettez ça propre et aéré.

• Rencontrez plusieurs courtiers (mettons 3) afin d'obtenir leur opinion de la valeur marchande de votre propriété. Si un des courtiers est significativement plus élevé que les autres, posez-vous des questions sur ses motivations à vous proposer un tel prix (hint: il veut un contrat de courtage avec vous et est prêt à embellir la réalité afin de vous faire signer avec lui.) Plutôt, regardez attentivement les (vrais) comparables.

• Une fois prêt à faire vote choix de courtier, suivez votre instint. Y a t'il un fit? Lui faites-vous confiance pour cette transaction? Se présente t'il de façon professionelle? Croyez-vous vraiment en ses capacités de négotiation?

Don'ts:

• N'investissez pas trop d'argent dans votre propriété avant de la mettre sur le marché (à moins d'un besoin MAJEUR de rénos). Je n'adhère pas au principe de ''refaire une cuisine vous rendra au moins 75% du montant investi''. Foutaise. Une propriété vaut ce qu'un acheteur est prêt à payer, that's it that's all.

• N'écoutez pas les voisins qui vous mentent à propos de combien Gérard a réussi à obtenir pour son maginfique triplex. À date, à CHAQUE fois que j'ai vérifié un montant réel d'une supposée vente mirobolante VS le potin en question, j'ai découvert des écarts significatifs!

• Ok pour le désemcombrement, mais ne partez pas en peur non plus. Si votre maison ressemble à un hotel, l'acheteur va être turned-off. Les gens sont attirés vers des propriétés chaleureuses (donc habitées!).

• Ne pensez pas que d'avoir ajouté des moulures dans votre salon l'an dernier a ajouté 5 000$ à la valeur de votre propriété.

• Si vous compter vendre par vous-mêmes, ne répondez pas aux investisseurs étrangers obsurs via internet. Ceux-ci sont plus présents que vous ne le pensez.

Au plaisir!

MC

Top 5 des irritants en immobilier

En ce matin gris, quoi de mieux qu'un top 5 humoristique à propos des acteurs principaux du monde de l'immobilier, les courtiers (que j'appelle ici ''agent'', pour le plein effet).

#5: L'agent de 18 ans

Eh oui, il habite encore chez ses parents, n'a jamais signé de bail de sa vie (imaginez une promesse d'achat !), se vêtit de ses plus beaux habits et veut vous conseiller sur votre prochaine demeure!

#4: L'agent David Copperfield

Il a une trentaine de listings, ses affaires vont bien. Une de ses forces, il joue des tours de magie! Au printemps et à l'automne, un peu comme une vivace, ses pancartes poussent sur les terrains de votre voisinage, et même dans les fenêtres de co-propriété où cette activité est souvent interdite! Dès que vous signez un contrat de courtage avec lui, il disparaît! Souvent même, à ce moment, il fait également apparaître un assistant! Et pouf! Imaginez l'effet des miroirs lorsqu'un courtier collaborateur tente d'entrer en communication avec lui?!!

#3: L'agent 1.0

Il est fier de son forfait Amigo de Cantel. Déteste les ordinateurs. Connaît à fond les formulaires papiers. Ne répond pas aux immo-contact (demandes de visites par ordinateur/téléphone cellulaire). Ne connait pas la signification de txt, sms, msn. Habituellement sympatique par contre.

#2: L'agent J.E.

Il a 33 autres compagnies ''on the side''. Il a 2 ou 3 partners. Il dîne au restaurant à tous les jours, et passe énormément de temps au bureau à ''développer des affaires''. Il capote sur les pocket listings. Il a fait faillite 3 fois. Il a une auto top-luxueuse, mais le transit est semi-collé dans la vitre arrière depuis 2 mois. Moins sympatique que le type #3.

#1: L'agent Hollywood/Divalicious

Mon type préféré. L'archetype du stéréotype. Voiture top-deluxe de l'année, à chaque année (donc est complètement out à partir de la mi-février). Manucure hebdomadaire. Budget pub complètement incompréhensible. Adhère à la philisophie ''more is more''. A oublié que, 5000$ pour le commun des mortels est une somme considérable de sous. Photos d'il ou elle-même plus présentes que celles des propriétés qu'il ou elle met sur le marché. A oublié d'où il ou elle vient.

Bien sûr, ceci est une évidemment une satire sur un métier qui, a la base, suscite énormément de blagues. Quoi de mieux qu'un certain niveau d'auto-dérision à propos d'un métier qui me passionne!

Au plaisir!

MC

Photo: www.enjoyfrance.com

Promesse d'achat conditionnelle....l'éternel ''débat''

Vendre avant d'acheter, acheter avant de vendre, l'oeuf ou la poule... Tant de questions. Sujet maintes et maintes fois remanié de tous bords tous côtés. À mon tour d'aborder ce sujet, à ma façon.

D'entrée de jeu, j'affiche mes couleurs personnelles: je vous conseille FORTEMENT de ne pas faire de promesse d'achat, tant et aussi longtemps que votre propriété n'est pas officiellement vendue. Voici pourquoi:

• Ceci risque de vous ''coûter cher'' à long terme, et ce à 2 niveaux. Niveau 1: si vous soumettez une promesse d'achat conditionnelle à la vente de votre propriété, votre offre est, à la base à moins 15 dans l'échelle de séduction envers le propriétaire de l'adresse convoitée. Réflexe immédiat du proprio, dans la plupart des cas: ''Ah bien si je dois attendre la vente de sa maison, ben il va payer pour!''. En effet, cette ''police d'assurance'' risque de vous coûter un certain pouvoir de négociation. Niveau 2: Si votre offre conditionnelle est acceptée, pensez-vous que vous serez aussi rusé lorsque vous recevrez vous-même une offre sur votre propriété, ou risquez-vous plutôt d'accepter un montant moindre que le montant originalement prévu...? Au jour 1 de la mise en marché de votre propriété, j'entends souvent ''J'accepte rien en bas de x!''. Au jours 45, après 15 visites, ce montant est souvent quelque peu différent! Encore une fois, l'aspect émotif de la vente revient!

• L'achat d'une maison devrait être un événement heureux. Mettez-vous dans la situation suivante: votre maison est encore sur le marché, et votre promesse d'achat conditionnelle est acceptée, pour une période de 3 mois. Comment réagissez-vous? Sautez-vous de joie, ou commencez-vous à stresser à propos de votre propre vente...? Eh oui, les émotions reviennent encore

• ''Mais Marie-Claude, j'ai trouvé la maison de mes rêves!". Croyez-moi sur ce point: lorsqu'on cherche activement une maison dans le BON secteur, on trouve. Ça ne sert à rien de s'amouracher d'une propriété. Je crois que j'ai déjà entendu Donald Trump (!) dire ceci: ''Never get into a deal you can't walk away from''. On peut rire du personnage, mais cette phrase m'est restée, et est plus que vraie en affaires selon moi.

Faites-vous une faveur: ayez ''le gros bout du bâton'' lors de vos négociations. Vous en serez 100 fois plus satisfaits lorsque votre courtier vous appellera pour vous annoncer que votre promesse d'achat est acceptée!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio, courtier immobilier

514.815.8190

Ne vous contentez pas!

Pour cette entrée de blog, j'ai décidé de traiter d'un sujet qui revient à maintes et maintes reprises en immobilier: le choix du secteur souhaité.

En discutant avec plusieurs personnes à la recherche d'une nouvelle adresse, j'entends souvent la phrase suivante: ''Nous voudrions vraiment habiter à X, mais on va chercher dans Y plutôt...X est trop cher pour nous''.

Pour un paquet de raisons, je remarque que l'être humain est ainsi fait. On se contente, on fait avec, on se raisonne, on s'auto-convainc. Je suis d'avis que cette incroyable capacité d'adaptation n'est pas nécessairement le meilleur allié, côté immobilier. Je m'explique: une telle transaction aura un impact sur le reste de votre vie, que vous y restiez 6 mois ou 25 ans. D'où vient l'importance de ne JAMAIS se ''contenter'' d'un secteur autre que celui que l'on désire vraiment. Croyez-moi.

''Mais Marie-Claude, je n'ai pas les moyens de m'acheter une propriété où je veux vraiment habiter?''

Entre un bon courtier dans l'équation. Quelqu'un qui a pris le temps de vous poser les bonnes questions, et quelqu'un qui est en mesure d'effectuer les bonnes recherches dans le secteur désiré pourra être une véritable mine d'or pour vous.

Cette personne pourra vous guider sur les pistes suivantes:

- Déceler les ''bonnes affaires''. Un bon courtier passera votre secteur souhaité au peigne fin. Il surveillera les baisses de prix récentes, un changement de retribution au courtier collaborateur (signe de désir d'attirer les acheteurs......), une expiration de contrat de courtage prochaine....bref, il vous donnera certaines informations qui demandent certaines recherches de sa part. Aussi, ne croyez pas tout ce que vous entendez à propos de certains secteurs....vous pourriez être surpris.

- Établir vos besoins réels. Avez-vous vraiment besoin d'un condo de 1400 pieds carrés? Peut-être que 1000 pieds carrés dans le secteur souhaité pourrait très bien vous convenir? Si vous êtes à la recherche d'un projet, des propriétés ayant besoin d'amour pourraient être plus qu'avantageuses pour vous?

- Visiter, visiter, visiter. C'est en visitant des propriétés (de façon ciblée..sinon, c'est un peu comme chercher des bananes dans une quincaillerie, comme dirait l'autre) que l'on se rend réellement compte de ce que chaque dollar investi vous procurera en retour. C'est à ce moment que les pendules sont remises à l'heure. Parfois, on est agréablement surpris, parfois non. Le tout fait partie du jeu!

- Des références vers les bonnes ressources. Un bon courtier vous dirigera vers les bonnes ressources en matière de financement. Et, ces personnes pourront vous offrir des produits adaptées à vos besoins (RAP, financement sur plus que 25 ans, taux variable ou mixtes, etc).

Bref, je suis convaincue qu'il est préférable d'habiter dans le quartier réellement souhaité. Par exemple, si le Plateau est LA place où vous vous voyez vivre et que cette idée vous rend heureux, bien Rosemont ne ''fera pas la job'' comme on dit (et vice versa!).

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio, courtier immobilier chez Horizon Montréal

514.815.8190

''On a pas vraiment d'agent...on préfère appeler l'agent inscripteur; on va économiser''

Une rencontre avec un client cette semaine m'a fait réalisé à quel point il existe certains mythes entourant une transaction faite via 1 seul courtier, soit le courtier inscripteur. Selon cette croyance, de nombreuses économies pourraient être faites, car le courtier coupera surement dans sa retribution, puisqu'il est le seul intervenant dans la transaction?

Voici les raisons pour lesquelles je n'adhère pas à cette philisophie:

1) À la base, cet agent représentait son client, soit le vendeur

Lors de la signature d'un contrat de courtage et dans les semaines qui suivent, une relation de confiance se bâtie entre le courtier et le client. Souvent, le client partage les vraies raisons motivant la vente (séparation, difficultés financières, promotion, enfant à naître, mutation...). Et, souvent, le courtier possède, par le fait même, le chiffre souhaité en poche par son client. Arrive un acheteur qui n'est pas représenté. Il est ÉVIDENT que le courtier possède certaines informations qu'un autre agent n'aurait JAMAIS eues. En connaissant la nature humaine, ne pensez-vous pas qu'il fera tout en son pouvoir afin d'obtenir une promesse d'achat provenant de clients non représentés? Après tout, ceci signifie souvent le DOUBLE en terme de retribution espérées.

2) Une retribution moindre?

Il est certain que je ne peux parler pour tous les courtiers, mais, je doute FORTEMENT qu'un courtier accepte de couper sa retribution de moitié dans de telles circonstances. Sa logique: il devra négocier pour les 2 parties, donc ''2 fois plus de travail'' (j'ai entendu cette phrase maintes et maintes fois, croyez-moi).

3) Des conseils, des conseils, des conseils

Lorsque vous travaillez avec un courtier qui vous aide à trouver votre nouvelle adresse, il analysera certaines données pour vous. Par exemple, il vous dira si une baisse de prix a eu lieu pour une propriété donnée. Il vous dira depuis quand elle est sur le marché, il vous sortira de réels comparables. De plus, il connaît vos réels besoins. Dans le cas d'un agent inscripteur, je n'en suis pas aussi convaincue. Son but est de vendre CETTE propriété, et a un énorme élément de motivation pour le faire!

Bref, je crois fermement qu'il est de loin préférable de transiger avec un seul courtier, le VÔTRE!

Au plaisir!

''Prendre un agent, c'est beaucoup trop cher!''

En cette deuxième entrée de blog, je voudrais traiter de la fameuse retribution au courtier. Tout d'abord, il est évident qu'il y a un éléphant dans la pièce: je suis courtier, donc il est évident que je vous recommanderai de faire affaire avec un professionel. Comme un coiffeur vous dirait qu'il est préférable de se faire couper les cheveux par un professionel. Par contre, je suis parfaitement consciente qu'il s'agit ici de milliers de dollars. Et, souvent, la perception des gens est qu'un agent n'a souvent aucune valeur ajoutée lors d'une transaction. Que ce service ne vaut rien. Voici donc quelques points qui décrivent un peu mieux mes pensées sur le sujet!

Vendre ou acheter une maison est une transaction émotionelle, qu'on veuille se l'admettre ou non

Prenons un exemple où votre propriété est en vente depuis quelques semaines sur un site où les propriétaires vendent eux-même leur maison. Vous voulez vendre parce que vous avez un nouveau projet en tête. Vous faites visiter votre propriété à des inconnus. Vous répondez à leurs questions. Vous répondez au téléphone; plus souvent qu'autrement, ce sont les agents qui vous appellent. Vous fixez des rendez-vous à ceux qui manifestent un intéret. Vous encaissez les commentaires négatifs des visiteurs qui tentent de faire baisser le prix pour toutes sortes de raisons. Bref, ce que j'essaie d'expliquer, c'est qu'il peut devenir difficile de gérer le cirque qui entoure souvent une vente par un particulier (j'aime dire les choses comme elles le sont!), surtout lorsque vous avez une prochaine étape en tête, et qu'elle dépend de la vente de votre propriété. Et, après, disons 2 mois, de ce cirque, je suis prête à gager que vous accepteriez une offre plus basse que le montant original que vous pensiez obtenir pour votre propriété, simplement ''pour en finir''. Négocier une offre est un art. Et, lorsqu'on est émotivement impliqué dans la transation, je suis persuadée que notre pouvoir de négotiation est loin d'être optimal.

L'aspect légal de cette transaction

Croyez-moi lorsque je vous dit ceci: si un problème survient entre les parties, vous serez trrrrrrès heureux d'avoir un agent. Admettons que votre acheteur perd son financement avant la date prévue de l'acte de vente, comment allez-vous gérer cette situation? Ou, si le vendeur de la propriété laquelle vous avez une promesse d'achat acceptée décide qu'il ne veut plus vendre? Quoi faire? Il est certain que toutes les transactions ne sont pas problématiques...mais il ne faudrait pas se mettre la tête dans le sable et prétendre qu'aucun pépin ne peut arriver.

Des conseils, des conseils, des conseils

Dans n'importe quelle conversation que j'entretiens, que ce soit avec des clients ou avec des amis, une chose est certaine: tout le monde se pose des questions autour de la vente ou l'achat d'une propriété. Que ce soit du premier acheteur qui se demande ''comment ça marche'', au vendeur averti qui en est à sa 15ième transaction, la constante reste la même. On se pose des questions, il n'y a rien de plus normal. Même les sites où les gens vendent leur maison par eux-mêmes offrent les services d'un courtier (!) afin de répondre à leurs questions. Mon conseil: posez-en des questions aux courtiers, avant de faire votre choix. Testez-les. Il serait effectivement bête d'utiliser les services de quelqu'un qui n'est pas en mesure de vous informer de façon exacte, et surtout, de façon rapide.

Parlons-en en chiffres

Dans la grande région de Montréal, les courtiers établieront leur taux de retribution entre 4% et 6%. Sujet souvent tabou d'ailleurs. Je préfère personnellement la transparence.

Donc, prenons une transaction à 300K. Prenons un taux à 5%. Admettons qu'il s'agit d'un achat. Ceci représente effectivement 15K (plus taxes!). Dans la majorité des cas, 2 agents se partageront ce montant, donc 7500$ à chacun si le partage se fait 50/50. À première vue, ça peut paraître beaucoup, je vous l'accorde. Par contre, votre courtier à sûrement investi plusieurs heures avec vous, afin de trouver LA propriété pour vous. Il a probablement fait ses devoirs, c'est à dire discuter avec les divers agents des propriétés qui vous intéressaient. Il a répondu à vos multiples questions en cours de route. Il vous a conseillé sur les propriétés, il a analysé les comparables (je parle ici d'une véritable analyse, et non pas seulement d'un simple envoi de listings vendus....). Et, finalement, il a NÉGOCIÉ pour vous. Il est là pour défendre VOS intérêts. Et, il est prêt à recommencer si cette transaction ne se concrétise pas.

Je crois fermement que tous ces services ont une valeur. Est-ce que certains courtiers tournent les coins ronds? Certainement. Comme dans n'importe quelle profession, certains s'y appliquent pendant que d'autres sont partis luncher. Je crois que pour réussir, un courtier doit comprendre l'importance de la transaction pour son client. Il se DOIT de comprendre qu'il ne s'agit pas ici d'un 5%, mais bien des 25 prochaines années de la vie de son client.

Au plaisir!

Qui suis-je?

Bienvenue sur mon nouveau blog intitulé Visite Libre!

Je m'appelle Marie-Claude Palassio, et je suis courtier chez Horizon Montréal. Après un baccalauréat à l'université McGill et plus de 10 ans dans le milieu de la consultation en ressources humaines, j'ai décidé de plonger dans un univers qui me fascine depuis longtemps: l'immobilier. Je me rappelle même que, lorsque j'étais toute petite, je pouvais passer des heures à regarder des fiches papier (!) de différentes propriétés qui avaient été données à mes parents lorsqu'ils magasinaient leur maison. C'est donc avec ce regard passionné que je toucherai à plusieurs sujets ayant trait à l'immobilier. Aussi, ma mission sera de dé-stéréotyper les croyances que les gens peuvent parfois avoir envers ce métier. Bref, je ferai de ce blog un lieu de partage et d'information pour n'importe qui s'intéressant à la location, l'achat et la vente de propriétés!

Au plaisir de discuter avec vous,

Marie-Claude