''Combien vaut ma maison..? Mais je veux rien savoir d'un courtier!''

Pour ce billet, j'ai décidé de traiter d'un autre sujet un peu tabou: le voisin (remplaçable par le beau-frère, chum de, meilleur ami de l'autre, arrière grand-père de) qui veut vendre par lui même, mais te demande d'analyser les comparables afin d'établir un juste prix pour sa maison.

Ceci m'arrive sur une base hebdomadaire.

Que faire?

De un, mon côté qui veut aider tout le monde se dit ''Aide le, c'est quoi quelques heures dans le fond''.

De moins un, mon côté plus professionnel se dit que ça n'a AUCUN sens. Je m'explique. Le commun des mortels ne sait pas en quoi consiste une réelle analyse de comparables. Et c'est normal! (c'est en fait le but de mon blog...expliquer, démystifier le rôle du courtier). En vous épargnant les détails, une VÉRITABLE analyse de comparables prend du temps. On cherche, on analyse, on additionne, on soustrait, on regarde le temps de vente des autres propriétés, on regarde les dimensions, la valeur des rénos, on pose des questions, etc). Ça me fait PLAISIR de le faire pour quelqu'un qui a une réelle intention de vendre (ou acheter), et qui CROIT en la valeur de mes services. Par contre, quand, d'emblée quelqu'un te dit qu'il désire vendre par lui-même, mais qu'il veut ton opinion professionnelle pour déterminer le prix, ça prouve un point: notre travail est nécessaire dans le processus de vente (ou d'achat) d'une maison.

Bref, certaines personnes croient que ce travail ne vaut rien. Que, parce que le 4e voisin à gauche leur a dit qu'il a vendu son condo à 250 000$, bien le sien le vaut aussi (ou plus, bien sûr).

Demanderiez-vous à votre comptable de faire vos impôts gratuitement, juste pour voir si vous arriver aux mêmes chiffres que lui?

Je défendrai ma profession jusqu'à ma dernière transaction, et ce, avec l'intérêt de mes clients en premier plan.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

La peur - Part I

Pour cette entrée, je choisis un sujet moins technique, plus humain: la peur.

Ayant moi-même un background universitaire en psychologie, j'aime bien analyser différents aspects du comportement humain de façon quotidienne dans mon milieu: le processus de prise de décision, le non-dit, le sous-entendu, les divergences d'opinion, la dynamique de couple, etc.

Une émotion qui revient très, très souvent, surtout auprès de premiers acheteurs: la peur.

Peur de faire une offre, peur des négos, peur de l'inspection, peur de l'étape du financement, peur de ci, peur de ça. Evidemment, cette peur vient souvent de l'inconnu et j'en suis parfaitement consciente....il s'agit d'une énorme transaction financière.

Cette peur peut, selon moi, faire en sorte que quelqu'un demeure locataire toute sa vie (alors qu'il serait financièrement beaucoup plus avantageux d'acheter une propriété pour lui/elle ET que la personne a les moyens d'acheter). Peur de s'engager. Peur des responsabilités.

Evidemment, être propriétaire n'est pas pour tout le monde, je le sais bien. Par contre, une rencontre du week-end dernier m'a éclairé sur cette réalité...En gros, j'ai rencontré quelqu'un qui, depuis 5 ans, ''tente de se trouver un condo, mais n'a pas encore trouvé LE bon condo''.

Evidemment, pas besoin d'être Freud pour comprendre que le type ne trouvera jamais LE bon condo si celui-ci ne veut pas vraiment le trouver. Selon moi, la peur de s'investir (j'essaie même pas de faire un jeu de mot!) est le moteur derrière tout ça. Je vous épargne le calcul de combien il aurait pû faire en profit s'il avait acheté il y a 5 ans et revendu maintenant, yaddi yaddi yadda. Ça ferait trop ''Protégez-vous'' comme angle pour prouver mon point, et je crois qu'à ce point ci, vous avez compris que ce n'est le but de cette entrée.

Par contre, je vous dit ceci: entre payer l'hypothèque de votre propriétaire ou payer la vôtre, laquelle choisissez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassi0
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190

Photo: flowerdust.net

''Ma maison ne se vend pas!''

J'entends cette phrase à tous les jours. Souvent, les propriétaires désirant vendre leur propriété se demande pourquoi leur maison n'est toujours pas vendue. Voici les raisons les plus fréquentes:

1) Le temps

Eh non, une maison ne se vend pas en criant lapin! Selon les dernières données de la Chambre Immobilière du Grand Montréal, une maison se vend, en moyenne, en 82 jours.

2) La mise en marché

Les premiers jours de la mise en marché d'une propriété sont CRUCIAUX. C'est à ce moment que tout acheteur cherchant activement dans votre secteur/type de propriété deviendra informé que votre propriété est sur le marché. Il est donc évident que les éléments clés, c'est à dire le prix, la description, et les photos sont, à mon avis, les 3 items clés d'une vente (je reviens sur le prix un peu plus tard). C'est LE moment de faire bonne impression, et d'attirer un maximum d'acheteurs potentiels. Un bon courtier sait quoi faire/ne pas faire pour attirer un maximum de traffic. N'oubliez pas, tout est une question de volume. Plus vous attirerez d'acheteurs potentiels, meilleures sont vos chances d'obtenir une (ou des!) offre d'achat.

3) Votre disponibilité (ou celle de votre courtier!)

Il m'arrive souvent d'effectuer des demandes de visites, et de me faire répondre que le propriétaire ne peut accomoder la demande (et ce, à plus de 24 heures d'avis). Si vous bloquez des visites, vous vous auto-éliminez des acheteurs. Et, ne croyez pas en ''ils reviendront s'ils veulent vraiment visiter). Vous seriez surpris de la psychologie de votre acheteur potentiel!

4) Le look de votre maison

Et oui, une propriété qui se présente bien se vend mieux qu'une maison moins bien entretenue. Mettez ça PROPRE. Enlevez tout ce qui traîne. Quand votre acheteur ne fait que remarquer le désordre, celui-ci a déjà éliminé votre maison de sa liste de finalistes.

5) LE PRIX

Votre courtier pourrait acheter une pub en première page de La Presse, faire 56 visites libres, appeler la planète au complet.....Si le prix demandé de votre maison est supérieur à sa valeur marchande, celle-ci restera stagnante sur le marché. Garanti. Il faut donc s'assurer de faire affaire avec un courtier HONNÊTE, qui vous donnera l'heure juste sur la valeur de votre propriété. La détermination d'un JUSTE prix demande de l'analyse, du travail, avec une certaine dose de ruse . Méfiez-vous d'un courtier qui vous promet une vente trèsssss rapide également.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

514.815.8190

Visite d'une maison dans les collines d'Hollywood!

Pour ce billet, j'ai cru bon partager avec vous quelques minutes de bonheur intense vécu dimanche dernier, à Los Angeles.

Prologue

Douce moitié et moi sommes en escapade de quelques jours en Californie. Le but: décrocher de la routine en visitant quelques vignobles, voir Hollywood et tout ce que ça comporte, dormir, boire, manger, aller au Comedy Store et prendre un verre au Chateau Marmont.

La scène du crime

Coincidence, ou acte manqué dont Freud serait fier (ou non), notre ballade dans les collines surplombant Hollywood a eu lieu entre 14h00 et 16h00 pm, période de prédilection pour les visites libres. Comme je suis complètement addict à tout ce qui a trait à l'immobilier, j'ai mis ma mini-gêne de côté, et décidé d'entrer dans une maison située sur Rockcliff Drive, en ayant AUCUNE idée de sa valeur potentielle.

Le meurtrier

L'agent sur place, Richard Brown (un type fort sympatique) semble tout simplement content de voir que quelqu'un se pointe. D'entrée de jeu, je me présente (donc tout espoir de vente s'est rapidement dissipé). Par contre, j'ai eu droit à une conversation des plus intéressantes concernant ce marché: les courtiers de Los Angeles, en général, en arrachent ces temps-ci. La raison? Plusieurs ventes semblent mourir à l'étape cruciale du financement. Des acheteurs, croyant être approuvés pour un montant X, ne le sont plus quelques mois plus tard leur demande initiale. Les critères de capacité d'emprunt semblent changer d'une semaine à l'autre. Le cauchemar de tout courtier quoi.

L'arme du crime

Parlons de la maison en tant que tel: style comtemporain comme je les aime. Aérée, 2 chambres, au niveau inférieur sans être dans un sous-sol, ce que j'ai trouvé des plus séduisants. Prix demandé: 875K. Ne connaissant absolument rien de la valeur marchande des maisons dans ce coin du globe, ma réaction initiale fût de me dire ''c'est tout?'' (!). Pas parce que ce n'est ''pas cher'', non. Parce que c'est Hollywood. Parce que j'ai tout de suite comparé ce voisinage à Westmount. Et, à Westmount, aucune maison dans la montagne ne se vend dans cette gamme de prix. Et, la vue des 3 balcons était vraiment, mais complètement hallucinante. En prime: cette maison fera partie d'un épisode de House Hunters à HGTV!

La fin

En buvant une limonade servie par un couple de hippies qui parlaient français, qui semblent posséder une maison tout en haut de la colline, j'ai eu la pensée suivante: quel merveilleux feeling de sortir des sentiers battus, de poursuivre sa véritable passion et ce, même à l'extérieur de YUL.

Merci et bonne route à M. Brown!

Pour ceux désirant voir la fiche complète: http://kxk.me/tgclL

Do's and don'ts en prévision d'une vente!

Comme je suis une personne assez ''to the point'' et ne fais pas tellement dans la fioriture, j'ai cru bon vous résumer mes pensées à propos de rénos ou autre activités à faire (ou à ne pas faire), dans l'optique d'une vente prochaine de votre propriété. Et, comme j'aime l'originalité et la fraîcheur dans le propos, je vais m'abstenir du classique qui dit de ''dépersonnaliser votre espace'', ''séduire l'acheteur'', et ''mettez des p'tites chandelles à 1$ partout''.

Do's:

• Faites un vrai ménage de votre maison ou condo avant la mise en marché. Pas juste nettoyer le comptoir et la salle de bain 5 minutes avant la visite ..non non, un vrai ménage et départissez-vous des bidules inutiles. Je suggère fortement d'embaucher une aide domestique si le budget le permet. Un plancher propre est TELLEMENT important (je croirais entendre ma mère).

• L'effet de la couleur. Je me rappellerai toujours un épisode des Carnets de Louise (!), quand Dominique Michel (n'était-elle pas agente à un moment donné?) parlait de l'effet des couleurs sur les acheteurs (et, si ma mémoire est bonne, elle habitait alors à Tropique Nord dans un condo blanc!). Selon moi, c'est l'item sur lequel vous obtiendrez le plus de retour sur chaque dollar investi.

• Admettons que votre toît est dû. Je suggère fortement de le refaire avant de vendre. Il risque de vous ''coûter'' plus cher en baisse de prix vis à vis votre acheteur, que de le faire pour de vrai. De plus, ''quel âge a le toît?'' est une question fréquente que j'entends de la part des acheteurs sérieux.

• Oubliez ce que je viens de dire au dernier point pour ce qui est du dossier fenêtres. Remplacer les fenêtres d'une propriété coûte une jambe et un bras, vous ne serez probablement pas en mesure de récupérer le montant investi.

• Laissez vos photos sur les murs. À moins d'une utilisation abusive de celles-ci, votre acheteur s'en fiche de voir une scène de votre dernière fin de semaine à Tremblant. L'effet trop ''stagé'' a l'effet inverse selon moi.

• Occuppez-vous surtout de la cuisine et du salon. Les acheteurs restent 25.6 secondes dans les chambres. Comme j'ai entendu ce week-end: ''une chambre, c'est une chambre''.

• Autre fait: si vous avez une maison qui possède un sous-sol, vous observerez que les acheteurs y passent un temps fou. Explication: c'est souvent l'endroit où ils discutent de leurs impressions avec leur courtier. Mettez ça propre et aéré.

• Rencontrez plusieurs courtiers (mettons 3) afin d'obtenir leur opinion de la valeur marchande de votre propriété. Si un des courtiers est significativement plus élevé que les autres, posez-vous des questions sur ses motivations à vous proposer un tel prix (hint: il veut un contrat de courtage avec vous et est prêt à embellir la réalité afin de vous faire signer avec lui.) Plutôt, regardez attentivement les (vrais) comparables.

• Une fois prêt à faire vote choix de courtier, suivez votre instint. Y a t'il un fit? Lui faites-vous confiance pour cette transaction? Se présente t'il de façon professionelle? Croyez-vous vraiment en ses capacités de négotiation?

Don'ts:

• N'investissez pas trop d'argent dans votre propriété avant de la mettre sur le marché (à moins d'un besoin MAJEUR de rénos). Je n'adhère pas au principe de ''refaire une cuisine vous rendra au moins 75% du montant investi''. Foutaise. Une propriété vaut ce qu'un acheteur est prêt à payer, that's it that's all.

• N'écoutez pas les voisins qui vous mentent à propos de combien Gérard a réussi à obtenir pour son maginfique triplex. À date, à CHAQUE fois que j'ai vérifié un montant réel d'une supposée vente mirobolante VS le potin en question, j'ai découvert des écarts significatifs!

• Ok pour le désemcombrement, mais ne partez pas en peur non plus. Si votre maison ressemble à un hotel, l'acheteur va être turned-off. Les gens sont attirés vers des propriétés chaleureuses (donc habitées!).

• Ne pensez pas que d'avoir ajouté des moulures dans votre salon l'an dernier a ajouté 5 000$ à la valeur de votre propriété.

• Si vous compter vendre par vous-mêmes, ne répondez pas aux investisseurs étrangers obsurs via internet. Ceux-ci sont plus présents que vous ne le pensez.

Au plaisir!

MC

Top 5 des irritants en immobilier

En ce matin gris, quoi de mieux qu'un top 5 humoristique à propos des acteurs principaux du monde de l'immobilier, les courtiers (que j'appelle ici ''agent'', pour le plein effet).

#5: L'agent de 18 ans

Eh oui, il habite encore chez ses parents, n'a jamais signé de bail de sa vie (imaginez une promesse d'achat !), se vêtit de ses plus beaux habits et veut vous conseiller sur votre prochaine demeure!

#4: L'agent David Copperfield

Il a une trentaine de listings, ses affaires vont bien. Une de ses forces, il joue des tours de magie! Au printemps et à l'automne, un peu comme une vivace, ses pancartes poussent sur les terrains de votre voisinage, et même dans les fenêtres de co-propriété où cette activité est souvent interdite! Dès que vous signez un contrat de courtage avec lui, il disparaît! Souvent même, à ce moment, il fait également apparaître un assistant! Et pouf! Imaginez l'effet des miroirs lorsqu'un courtier collaborateur tente d'entrer en communication avec lui?!!

#3: L'agent 1.0

Il est fier de son forfait Amigo de Cantel. Déteste les ordinateurs. Connaît à fond les formulaires papiers. Ne répond pas aux immo-contact (demandes de visites par ordinateur/téléphone cellulaire). Ne connait pas la signification de txt, sms, msn. Habituellement sympatique par contre.

#2: L'agent J.E.

Il a 33 autres compagnies ''on the side''. Il a 2 ou 3 partners. Il dîne au restaurant à tous les jours, et passe énormément de temps au bureau à ''développer des affaires''. Il capote sur les pocket listings. Il a fait faillite 3 fois. Il a une auto top-luxueuse, mais le transit est semi-collé dans la vitre arrière depuis 2 mois. Moins sympatique que le type #3.

#1: L'agent Hollywood/Divalicious

Mon type préféré. L'archetype du stéréotype. Voiture top-deluxe de l'année, à chaque année (donc est complètement out à partir de la mi-février). Manucure hebdomadaire. Budget pub complètement incompréhensible. Adhère à la philisophie ''more is more''. A oublié que, 5000$ pour le commun des mortels est une somme considérable de sous. Photos d'il ou elle-même plus présentes que celles des propriétés qu'il ou elle met sur le marché. A oublié d'où il ou elle vient.

Bien sûr, ceci est une évidemment une satire sur un métier qui, a la base, suscite énormément de blagues. Quoi de mieux qu'un certain niveau d'auto-dérision à propos d'un métier qui me passionne!

Au plaisir!

MC

Photo: www.enjoyfrance.com

Promesse d'achat conditionnelle....l'éternel ''débat''

Vendre avant d'acheter, acheter avant de vendre, l'oeuf ou la poule... Tant de questions. Sujet maintes et maintes fois remanié de tous bords tous côtés. À mon tour d'aborder ce sujet, à ma façon.

D'entrée de jeu, j'affiche mes couleurs personnelles: je vous conseille FORTEMENT de ne pas faire de promesse d'achat, tant et aussi longtemps que votre propriété n'est pas officiellement vendue. Voici pourquoi:

• Ceci risque de vous ''coûter cher'' à long terme, et ce à 2 niveaux. Niveau 1: si vous soumettez une promesse d'achat conditionnelle à la vente de votre propriété, votre offre est, à la base à moins 15 dans l'échelle de séduction envers le propriétaire de l'adresse convoitée. Réflexe immédiat du proprio, dans la plupart des cas: ''Ah bien si je dois attendre la vente de sa maison, ben il va payer pour!''. En effet, cette ''police d'assurance'' risque de vous coûter un certain pouvoir de négociation. Niveau 2: Si votre offre conditionnelle est acceptée, pensez-vous que vous serez aussi rusé lorsque vous recevrez vous-même une offre sur votre propriété, ou risquez-vous plutôt d'accepter un montant moindre que le montant originalement prévu...? Au jour 1 de la mise en marché de votre propriété, j'entends souvent ''J'accepte rien en bas de x!''. Au jours 45, après 15 visites, ce montant est souvent quelque peu différent! Encore une fois, l'aspect émotif de la vente revient!

• L'achat d'une maison devrait être un événement heureux. Mettez-vous dans la situation suivante: votre maison est encore sur le marché, et votre promesse d'achat conditionnelle est acceptée, pour une période de 3 mois. Comment réagissez-vous? Sautez-vous de joie, ou commencez-vous à stresser à propos de votre propre vente...? Eh oui, les émotions reviennent encore

• ''Mais Marie-Claude, j'ai trouvé la maison de mes rêves!". Croyez-moi sur ce point: lorsqu'on cherche activement une maison dans le BON secteur, on trouve. Ça ne sert à rien de s'amouracher d'une propriété. Je crois que j'ai déjà entendu Donald Trump (!) dire ceci: ''Never get into a deal you can't walk away from''. On peut rire du personnage, mais cette phrase m'est restée, et est plus que vraie en affaires selon moi.

Faites-vous une faveur: ayez ''le gros bout du bâton'' lors de vos négociations. Vous en serez 100 fois plus satisfaits lorsque votre courtier vous appellera pour vous annoncer que votre promesse d'achat est acceptée!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio, courtier immobilier

514.815.8190