TOP 5 des gestes à proscrire

En ce super matin ensoleillé d'automne, j'ai pensé créer le Top 5 des gestes à proscrire en immobilier. Voici

#5 : Visiter des maison sans pré-approbation

C'est lose-lose pour toutes les parties impliquées.....

Primo: Vous. Vous tomberez peut-être en amour avec une propriété pour laquelle un prêt vous serait refusé. Fort désagréable. En plus, une pré-approbation pourrait faire la différence entre votre promesse d'achat et une autre dans une situation de promesses d'achat multiples.

Secondo: Les vendeurs. S'occuper des visites est exigeant pour tout vendeur. Pourquoi visiter s'il y a un potentiel que vous ne seriez pas en mesure d'acheter...?

Tertio: Les courtiers. Chaque client requiert un investissement de temps. Je suis personnellement prête à investir le temps (et plus...!) qu'il faut pour tout acheteur qualifié. Je déplore le fait que certains clients ne respectent pas ma profession, et qui croient donc que mon travail vaut 0$ en ne faisant pas préalablement leurs devoirs.

#4: Chercher une banane dans une quincaillerie

Si on ne sait pas ce qu'on cherche, on ne trouve pas. Ceci fait donc place au découragement, et un paquet de situations pas cool. ''Mais Marie-Claude, comment faire pour savoir ce que je veux vraiment...?''. En ayant de bonnes discussions avec votre courtier, celle-ci (hehe) pourra vous aider à mieux cibler le produit qui pourrait répondre à vos besoins (quartier, budget, services offerts, pour/contre d'un building en particulier). Celle-ci vous mènera sur la bonne piste. Ensuite, en visitant des propriétés, vous serez en mesure de juger et d'ajuster le tir en conséquence.

#3: Attendre à la dernière minute avant d'annuler une visite ou pire, ne pas se présenter (à mois d'un empêchement MAJEUR, bien sûr)

La planification des visites implique plusieurs intervenants....vous, les courtiers, les vendeurs. En plus, si le courtier inscripteur se déplace, ceci veut dire qu'il a planifié sa journée en conséquence. Par respect pour tous, svp avisez-nous dès que vous le pouvez!

#2: Faire appel à plusieurs courtiers en même temps

Ceci rejoint un peu ce que je disais plus haut....Par respect pour la profession de courtier, ne courez pas plusieurs lapins à la fois. Votre courtier investi son temps pour vous, répond à vos questions, analyse des comparables, et, bien sûr, se déplace pour vous. Une certaine relation s'installe. Il apprend à vous connaître. Respectez son travail. Si vous n'êtes pas satisfait, dites-le lui. Et, si, malgré vos discussions vous êtes toujours insatisfait, changez de courtier, tout simplement.

#1: Aller à des visites libres sans en informer votre courtier

Selon les règles de ma profession, il faut qu'un courtier soit ''la cause efficiente de la vente'' afin d'avoir droit à une retribution. Admettons que vous magasinez depuis quelques temps avec un courtier, et qu'un beau dimanche après-midi vous et votre douce moitié décidiez d'aller à une visite libre sans en aviser celui-ci. Vous tombez en amour avec la propriété.

Techniquement, le courtier inscripteur pourrait ne pas vouloir que vous présentiez une promesse d'achat via votre coutier. Après tout, vous n'étiez pas représenté lors de votre première visite. Fiasco garanti. Voici donc un ''visite libre 101'':

• Informez votre courtier que vous visiterez une propriété via une visite libre. Celui pourra, soit y aller avec vous, ou faire parvenir un message au courtier inscripteur afin de lui laisser savoir que ses clients le visiteront. Je suggère aussi que vous présentiez la carte d'affaire de votre courtier. De cette façon, toutes les parties impliquées sont protégées!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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L'attente

Pour cette entrée, j'ai choisi d'aborder un autre aspect du comportement humain, soit ce que j'appelle la pensée ''je suis le seul à magasiner une maison donc je vais attendre avant de faire une offre''.

Situation classique: un client magasine les condos. Souvent dans les quartiers prisés (Plateau, Marché Atwater, Vieux-Mtl pour ne pas les nommer). Après en avoir vu une dizaine, OH! le coup de coeur se produit. Après une période d'excitation intense d'environ 1 heure (''OMG, j'ai trouvé LE condo!''), s'installe le doute, la peur, l'incertitude (alors que dans la majorité des cas, le condo en question répond en tout point aux critères de sélection).

Ce phénomène est malheurement 300% incompatible avec l'immobilier. À Montréal, un condo ''bien pricé'', dans un quartier en demande est.......en demande. Qui dit demande dit plusieurs visiteurs. Qui dit plusieurs visiteurs dit que, statistiquement, les probabilités d'obtenir une promesse d'achat rapidement sont élevées.

Mes suggestions pour contrer ce fléau psychologique:

• Ne commencez pas à magasiner votre condo tant que vous ne soyez réellement prêt à acheter. Sinon, c'est un peu comme magasiner une super robe de mariée sans avoir de copain.
• Ciblez vos visites le plus possible, une fois certains de vos critères de sélection. Si, un espace de stationnement est un must pour vous, n'allez pas voir des propriétés qui n'en offrent pas. Vous ressortirez du condo en vous disant: ''Ouais, il est beau, mais y'a pas de parking''.
• Si vous trouvez chaussure à votre pied, demandez à votre courtier d'analyser les comparables pour vous. Pas dans 2 semaines. Là là.
• Prenez ce document, et épluchez-le.
• Écoutez votre courtier.
• Si vous êtes maintenant convaincus que ''that's the one'', allez-y!

Souvent, lorsqu'une personne hésite trop, le coup classique arrive: une autre promesse d'achat est déposée. Si ce condo était super pour vous, bien dites-vous bien qu'il sera super pour quelqu'un d'autre également.

Le moment le plus horrible, pour moi, est lorsque je dois appeler un client pour lui dire qu'une promesse d'achat est maintenant déposée sur une propriété qu'il pensait bien acheter. Cet appel est synonyme de 2 décisions: 1) Est-ce que je veux être en compétition...?, et 2) Est-ce que je laisse tomber, et je recommence à chercher? Et, évidemment, la personne n'a que quelques minutes, ou quelques heures si elle est chanceuse, pour décider de tout ça.

Donc, si vous êtes sérieux dans votre démarche, et que vous trouver LA maison pour vous...je vous suggère fortement de ne pas hésiter!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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image:ohthemodernity.com

Louer VS Acheter

Combien de fois avez-vous lu cette question...? Tant dans le domaine automobile que dans l'immobilier, la question revient toujours. Un peu comme Dominique Michel dans un Bye Bye.

Regardons les chiffres de plus près.

Admettons que vous empruntez 200 000$. Admettons que le taux est à 3,99% pour 5 ans (taux du jour à la Banque Royale). Admettons que nous amortissons tout ça sur 35 ans (j'y reviens tantôt, avant de recevoir des tomates). Nous arrivons à un paiement mensuel de 880$. Et, effectivement, il faudra ajouter le montant des taxes municipales et scolaires. Et les frais de condo dans le cas d'une co-propriété. Mettons qu'on arrive à un montant total de 1200$ par mois.

Donc, pour un montant réaliste de 1200$ par mois, vous pourriez être propriétaire.

''Oui, mais, Marie-Claude, une hypothèque de 35 ans, ça n'a aucun sens!''. Effectivement, n'importe quel comptable/planificateur financier/gars de la banque/papa vous dirait que c'est trop long pour amortir un prêt hypothécaire. Aussi, avec un prêt de 200 000$, on habite pas dans un loft de 2000 pieds carrés sur McGill. Par contre, il faut penser à ces points:

• Mettons que vous restez locataires. Vous amortirez votre location jusqu'à ce que mort s'en suive. Probablement plus que 35 ans.
• En restant locataire, vous payez l'hypothèque de votre propriétaire. L'aimez-vous tant que ça?
• Parlons investissement. Je n'ai pas de boule de crystal. Par contre, si je me fie au 50, voir 100 dernières années, j'arrive à la conclusion qu'il est plutôt rare qu'un investissement immobilier devienne un mauvais placement.
• Vous voulez changer le plancher? La couleur des murs? Pas de permission à demander.

Je pourrais continuer loooongtemps sur les avantages d'être propriétaire. Et, il est évident que pour certaines personnes, il n'est pas une bonne idée d'acheter. Quelqu'un qui ne sait dans quelle ville il se trouvera dans 6 mois est un bon exemple. Par contre, si vous savez que vous serez dans le 514 (450 acceptés aussi) d'ici à 2012 et que vous êtes présentement locataires, je crois qu'il y a matière à réflexion!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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image: jagoinvesor.com

Promesse d'achat: les jeux sont faits

Pour cette entrée, j'ai choisi de discuter du nerf de la guerre: le prix offert dans le contexte d'une promesse d'achat.

Votre courtier vous a montré les comparables, et vous a sûrement suggéré un montant à offrir pour votre offre de départ (selon la stratégie que vous voulez adopter, bien sûr). Voici mes conseils, point par point:


La science des comparables
Les comparables, c'est bien beau, mais il faut s'assurer d'utiliser les bons. Dans le cas d'une co-propriété située dans un immeuble, il s'agit d'un exercise plutôt simple (nombre de pieds carrés, étage, finition, inclusions/exclusions, date de la vente). Dans le cas d'une maison unifamiliale par contre, il existe un pus grand nombre d'éléments subjectifs, car, règle générale, aucune maison n'est identique à une autre. Il faut donc prendre le temps de bien analyser les faits (et non pas se laisser séduire par une déco qui vous plaît).

Une fois les comparables analysés vient l'étape cruciale de la détermination du prix de votre promesse d'achat. Encore une fois, chacun a son opinion sur la meilleure stratégie à adopter: commencer très bas et voir la réaction, faire une offre ferme et finale au départ, faire une offre quelque part entre les deux.... Selon moi, chaque transaction est différente. Les raisons de la vente auront également un immense effet sur la marge de négotiation possible....

Je tiens par contre à préciser que, selon mon expérience, faire une offre extrêmement basse (sur une propriété qui est mise en marché selon sa réelle valeur marchande) est habituellement plus dommageable qu'autre chose. Non seulement la contre-proposition en sera toute aussi agressive, le climat en sera affecté. Rappelez-vous bien que le but ultime de toute transaction soit que chacune des parties soient satisfaites.

Aussi...parfois, certains courtiers fixent le prix d'une propriété sous sa valeur marchande dans le but d'obtenir plusieurs promesses d'achat simultanément. Dans ce cas, le prix de vente est supérieur au prix demandé. Dans cette situation, il faut faire attention de ne pas surpayer pour une propriété....

C'est donc pourquoi je vous conseille d'écouter les conseils de votre courtier, ainsi que votre instint. Deux outils de taille lors de votre prochaine transaction!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Frais de condo!

Pour cette entrée de la rentrée (!), parlons frais de co-propriété.

Ce n'est pas compliqué, 2 réactions sont possibles lorsque l'on aborde le sujet. Réaction #1: ''Whooa, c'est donc bien cher!'', ou réaction #2: ''Me semble que ce n'est pas cher?''.

Les faits
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes selon la quote-part de chacun: entretien et réparation d'ascenceur, déneigement, ménage des aires communes, gym, gestionnaire du syndicat, administrateurs, assurances, électricité et chauffage des aires communes, etc. Aussi, selon le code civil du Québec, un minimum de 5% de la totalité des cotisations doivent être déposés dans un fond de prévoyance.

À Montréal, nous sommes chanceux d'avoir un vaste éventail de condos, pour tous les goûts, budgets et services voulus. Vous voulez habiter dans un endroit qui possède un portier 24/7? Pas de problème. Vous préférez un autre endroit qui offre un minimum de services, afin de garder les frais le plus bas possible? Pas de problème non plus.

Mes bémols
Tout le monde cherche une aubaine. Et, souvent, lorsqu'un promoteur immobilier lance un projet, il fixe les frais de condo à un minimum, afin d'attirer un maximum d'acheteurs. Attention. Même neuf, un ascenceur coûte des sous à entretenir. Même neuf, un couloir doit être chauffé. Vous comprendrez où je m'en vais avec ceci.....Ne croyez pas que, parce que les frais semblent bas à première vue, qu'ils le resteront à vie.

Aussi, lors de l'achat, n'ayez pas peur d'inspecter les documents de co-propriété et de poser des questions. Habituellement, vous aurez 7 jours pour faire ceci (ou plus si vous le demandez). Prenez le temps de lire les documents en entier.

Un bel exemple
Prenons le condo d'une bonne amie Twitter, soit Eve Martel (que j'espère fortement rencontrer ''live'' un jour!). Eve habite un super condo de 1167 pieds carrés à la Biscuiterie Viau. Frais mensuels pour 2010: 209$. Pour un building avec ascenceurs, terrains à entretenir, concierges, etc, je crois personnellement que ce montant est tout à fait réaliste! Pourtant, elle juge que certaines personnes trouvent ce montant élevé. Pas certaine que ces mêmes personnes aient une opinion basée sur des propriétés comparables.

Le futur
Hé oui, en général les frais augmentent à chaque année. Par contre, je conseille FORTEMENT à quiquonque qui habite en condo d'ASSISTER aux réunions du conseil d'administration. Non, ce n'est pas aussi divertissant qu'un spectacle de Louis-José. Mais, de cette façon, non seulement vous serez informés de la santé financière de votre syndicat, mais vous aurez également VOTRE mot à dire à propos du budget à venir!


Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
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Photo: Le Devoir

''Combien vaut ma maison..? Mais je veux rien savoir d'un courtier!''

Pour ce billet, j'ai décidé de traiter d'un autre sujet un peu tabou: le voisin (remplaçable par le beau-frère, chum de, meilleur ami de l'autre, arrière grand-père de) qui veut vendre par lui même, mais te demande d'analyser les comparables afin d'établir un juste prix pour sa maison.

Ceci m'arrive sur une base hebdomadaire.

Que faire?

De un, mon côté qui veut aider tout le monde se dit ''Aide le, c'est quoi quelques heures dans le fond''.

De moins un, mon côté plus professionnel se dit que ça n'a AUCUN sens. Je m'explique. Le commun des mortels ne sait pas en quoi consiste une réelle analyse de comparables. Et c'est normal! (c'est en fait le but de mon blog...expliquer, démystifier le rôle du courtier). En vous épargnant les détails, une VÉRITABLE analyse de comparables prend du temps. On cherche, on analyse, on additionne, on soustrait, on regarde le temps de vente des autres propriétés, on regarde les dimensions, la valeur des rénos, on pose des questions, etc). Ça me fait PLAISIR de le faire pour quelqu'un qui a une réelle intention de vendre (ou acheter), et qui CROIT en la valeur de mes services. Par contre, quand, d'emblée quelqu'un te dit qu'il désire vendre par lui-même, mais qu'il veut ton opinion professionnelle pour déterminer le prix, ça prouve un point: notre travail est nécessaire dans le processus de vente (ou d'achat) d'une maison.

Bref, certaines personnes croient que ce travail ne vaut rien. Que, parce que le 4e voisin à gauche leur a dit qu'il a vendu son condo à 250 000$, bien le sien le vaut aussi (ou plus, bien sûr).

Demanderiez-vous à votre comptable de faire vos impôts gratuitement, juste pour voir si vous arriver aux mêmes chiffres que lui?

Je défendrai ma profession jusqu'à ma dernière transaction, et ce, avec l'intérêt de mes clients en premier plan.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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La peur - Part I

Pour cette entrée, je choisis un sujet moins technique, plus humain: la peur.

Ayant moi-même un background universitaire en psychologie, j'aime bien analyser différents aspects du comportement humain de façon quotidienne dans mon milieu: le processus de prise de décision, le non-dit, le sous-entendu, les divergences d'opinion, la dynamique de couple, etc.

Une émotion qui revient très, très souvent, surtout auprès de premiers acheteurs: la peur.

Peur de faire une offre, peur des négos, peur de l'inspection, peur de l'étape du financement, peur de ci, peur de ça. Evidemment, cette peur vient souvent de l'inconnu et j'en suis parfaitement consciente....il s'agit d'une énorme transaction financière.

Cette peur peut, selon moi, faire en sorte que quelqu'un demeure locataire toute sa vie (alors qu'il serait financièrement beaucoup plus avantageux d'acheter une propriété pour lui/elle ET que la personne a les moyens d'acheter). Peur de s'engager. Peur des responsabilités.

Evidemment, être propriétaire n'est pas pour tout le monde, je le sais bien. Par contre, une rencontre du week-end dernier m'a éclairé sur cette réalité...En gros, j'ai rencontré quelqu'un qui, depuis 5 ans, ''tente de se trouver un condo, mais n'a pas encore trouvé LE bon condo''.

Evidemment, pas besoin d'être Freud pour comprendre que le type ne trouvera jamais LE bon condo si celui-ci ne veut pas vraiment le trouver. Selon moi, la peur de s'investir (j'essaie même pas de faire un jeu de mot!) est le moteur derrière tout ça. Je vous épargne le calcul de combien il aurait pû faire en profit s'il avait acheté il y a 5 ans et revendu maintenant, yaddi yaddi yadda. Ça ferait trop ''Protégez-vous'' comme angle pour prouver mon point, et je crois qu'à ce point ci, vous avez compris que ce n'est le but de cette entrée.

Par contre, je vous dit ceci: entre payer l'hypothèque de votre propriétaire ou payer la vôtre, laquelle choisissez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassi0
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Photo: flowerdust.net