Mes bonnes adresses

Parce qu'il n'y a pas QUE l'immobilier dans la vie, j'ai le goût de partager avec vous mes bonnes adresses de daytime bouffe à Montréal. Et, non, il ne s'agit pas ici des restos underground, obscurs, nouveaux, qui feront la première page de la section bouffe de La Presse ce week-end. Il s'agit plutôt d'endroits que je fréquente souvent, à la va-vite, entre 2 rendez-vous. Chacun a quelque chose à offir, que ce soit du super service, à la qualité de son café. Voici:

Le Cartet, 106 McGill
Le service est TOUJOURS excellent, que ce soit le dimanche matin à 11h00 (RUSH!), ou le mardi à 14h00. Dans les trucs déjà préparés, j'aime la salade de poulet (pour la super vinaigrette), les crevettes (pour la sauce), le coucous. Le café y est également excellent. Le caissier est toujours gentil. On y retourne!

Olive et Gourmando, 351 St-Paul Ouest
Le panini au chèvre chaud fond dans la bouche. Le sandwich au poulet de grain aussi, grace à la guacamole qu'on y ajoute avec amour. Et, je pense que toutes les soupes sont excellentes.
Ce que j'aime moins: on n'accepte pas les cartes de crédit, et c'est fermé le dimanche et lundi. Sacrilège.


Marché de la Villette, 324 St-Paul Ouest
Escale à Paris, le temps d'un café-croissant, d'un sandwhich merguez, ou d'un cassoulet quand on a le temps. Et ici, après 1 visite, on vous connaît. On vous fait la bise. On vous dit bonjour quand vous passez devant le lendemain. Toujours plein. On y retourne!

Toi, moi et café, 244 Laurier Ouest
Pour le ''Parisien'', soit des oeufs mollets. Parce que 1$ de parcomètre achète plus de temps dans le Plateau que dans le Vieux. Parce que le café est bon. Parce que y'a toujours une pile de NightLife dans l'entrée.

Première Moisson, Marché Atwater
Je dois dire que, point de vue stationnement, on a pensé à tout au Marché Atwater. Et, je ne sais pas si c'est moi, mais je trouve TOUJOURS un espace pour m'y stationner, VS le satané Marché Jean-Talon, où la tâche y est beaucoup plus ardue. Les croissants y sont un pur délice. Le café est pas mal non plus. Bons prix. Mon seul bémol: y'a UNE seule prise pour brancher son laptop, au rdc, touuuttt aauuuu foooonnnddd. Aucune connexion internet non plus (bref, 2 bémols). Bref, c'est un excellent ''pit-stop'' rapido.

Pour le prochaine chronique bouffe, je parlerai de mes bonnes adresses de restos plus night time!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190

image: restaurantpublicity.com

10 Règles d'or

En prenant du recul surmes activités des dernières semaines, voici mes ''10 règles d'or'':

#10 La pré-qualification, tu obtiendras

Je l'ai vu nommée de 56 façons: pré-approbation, qualification, pré-qualification..... Chaque institution a sa propre façon de faire. Certaines plus officielles que d'autres. Bref, rencontrez votre courtier hypothécaire ou représentant bancaire, et discutez de votre réelle capacité d'emprunt. Aussi, si votre prêt sera assuré par la SCHL (ou Genworth), discutez également de ce point. Récemment, un de mes clients était pré-approuvé pour un montant X$ avec sa banque. Une fois la réelle demande de prêt faite auprès de la SCHL, celui-ci fût refusé. Bref, assurez-vous de vous assurer d'être assurés que votre prêt sera octroyé.

#9 Le beau-frère, tu ne croiras pas

À plusieurs reprises, j'ai entendu des phrases du type ''Marcel a payé 200 000$ pour sa maison au bord de l'eau!''. Et, lorsque je regarde les détails officiels de la transaction en question, ce montant est souvent (très) faux. Pour un paquet de raisons, les gens aiment ça impressionner la galerie avec leurs transactions immobilières. Et, effectivement, il arrive fréquemment que les gens fassent de bons coups. Par contre, si ça semble trop beau pour être vrai, ça l'est sûrement.

#8 Honnête, tu seras

Lorsque vous discutez budget avec votre courtier, soyez honnêtes. Si votre maximum est 300 000$, il est inutile de dire 350 000$. Votre courtier n'aura pas une moins bonne opinion de vous! Au contraire, les recherches de celui-ci n'en seront que plus efficaces! À quoi bon regarder des propriétés qui ne respectent pas RÉELEMENT votre budget?

#7 Attentes réalistes, tu auras

Selon les statistiques MLS pour septembre 2010, les propriétés unifamiliales et condos de la région de Montréal se sont vendues, en moyenne, à 96% du prix demandé. Donc, il n'est pas réaliste de s'attendre à payer 80% du prix demandé (pour un propriété avec un prix justifié, bien sûr).

#6 Hautes attentes envers ton courtier tu auras

Confier l'achat ou la vente de sa maison est MAJEUR pour la plupart des gens. Et, avec la retribution en jeux, je m'attendrais, moi aussi en tant que consommateur, à obtenir un excellent service. Il est, selon moi, inacceptable d'attendre 2 jours pour un retour d'appel. Inacceptable d'avoir une description boîteuse dans MLS. Inacceptable d'avoir des photos floues. Inacceptable de ne pas avoir un courtier disponible pour répondre à nos questions. Bref, choisissez un courtier à la hauteur de vos attentes. Rien de moins.

#5 Priorités tu établieras

Même avec un budget d'un million de dollars, vous auriez probablement certains choix à faire. Aucune propriété n'est parfaite. Il est donc hyper important de prendre le temps d'établir ses priorités et de rester réaliste. Votre courtier, aussi talentueux qu'il soit, ne pourra pas faire apparaître un condo haut de gamme 2 chambres avec stationnement intérieur à 2 pas du marché Atwater pour 250 000$. À 1 station de métro de là, oui, c'est possible. Et, pour en venir à cette conclusion, il faut avoir décidé que les ''2 pas'' pourront devenir ''25 minutes de marche''.

#4 Prêt, tu seras

En ce moment, à Montréal, les promesses d'achat sont déposées RAPIDEMENT sur tout propriété bien entretenue dans un secteur recherché. La mentalité ''je vais prendre le week-end pour y penser...'' ne fonctionne tout simplement pas dans un tel marché. Donc, il faut être en mesure de faire une offre si on trouve ce que l'on cherche!

#3 Les délais, tu respecteras

Une fois une promesse d'achat acceptée, vous aurez X jours pour respecter certains délais. Règle générale: 10 jours pour le financement, 7 jours pour l'inspection. Mon conseil: N'attendez pas au jour 9 du financement pour communiquer avec votre banque. Même si une extension pourrait être acceptée, pourquoi risquer de compromettre votre transaction...?

#2 La compétition, tu n'attendras pas

Dans presque toutes mes dernières transactions, nous faisions face à des promesses d'achat multiples. Ceci n'est JAMAIS une bonne position pour tout acheteur. Et, souvent, c'est lorsque j'informe mes clients qu'une offre sera déposée sur une propriété qu'ils décident également d'en déposer une, alors que la propriété en question est sur le marché depuis quelques jours.

#1 En ton courtier, tu croiras

Si vous faites confiance en votre courtier, croyez-le quand celui-ci vous dit que le prix que vous tentez offrir pour une propriété n'est pas réaliste. Croyez-le quand il vous démontre, par des faits concrets, les comparables VENDUS. Croyez-le quand il vous dit qu'une autre promesse d'achat a été déposée. Pourquoi confier cette transaction à quelqu'un envers qui votre confiance est plutôt faible....?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Image: Copyblogger.com

TOP 5 des gestes à proscrire

En ce super matin ensoleillé d'automne, j'ai pensé créer le Top 5 des gestes à proscrire en immobilier. Voici

#5 : Visiter des maison sans pré-approbation

C'est lose-lose pour toutes les parties impliquées.....

Primo: Vous. Vous tomberez peut-être en amour avec une propriété pour laquelle un prêt vous serait refusé. Fort désagréable. En plus, une pré-approbation pourrait faire la différence entre votre promesse d'achat et une autre dans une situation de promesses d'achat multiples.

Secondo: Les vendeurs. S'occuper des visites est exigeant pour tout vendeur. Pourquoi visiter s'il y a un potentiel que vous ne seriez pas en mesure d'acheter...?

Tertio: Les courtiers. Chaque client requiert un investissement de temps. Je suis personnellement prête à investir le temps (et plus...!) qu'il faut pour tout acheteur qualifié. Je déplore le fait que certains clients ne respectent pas ma profession, et qui croient donc que mon travail vaut 0$ en ne faisant pas préalablement leurs devoirs.

#4: Chercher une banane dans une quincaillerie

Si on ne sait pas ce qu'on cherche, on ne trouve pas. Ceci fait donc place au découragement, et un paquet de situations pas cool. ''Mais Marie-Claude, comment faire pour savoir ce que je veux vraiment...?''. En ayant de bonnes discussions avec votre courtier, celle-ci (hehe) pourra vous aider à mieux cibler le produit qui pourrait répondre à vos besoins (quartier, budget, services offerts, pour/contre d'un building en particulier). Celle-ci vous mènera sur la bonne piste. Ensuite, en visitant des propriétés, vous serez en mesure de juger et d'ajuster le tir en conséquence.

#3: Attendre à la dernière minute avant d'annuler une visite ou pire, ne pas se présenter (à mois d'un empêchement MAJEUR, bien sûr)

La planification des visites implique plusieurs intervenants....vous, les courtiers, les vendeurs. En plus, si le courtier inscripteur se déplace, ceci veut dire qu'il a planifié sa journée en conséquence. Par respect pour tous, svp avisez-nous dès que vous le pouvez!

#2: Faire appel à plusieurs courtiers en même temps

Ceci rejoint un peu ce que je disais plus haut....Par respect pour la profession de courtier, ne courez pas plusieurs lapins à la fois. Votre courtier investi son temps pour vous, répond à vos questions, analyse des comparables, et, bien sûr, se déplace pour vous. Une certaine relation s'installe. Il apprend à vous connaître. Respectez son travail. Si vous n'êtes pas satisfait, dites-le lui. Et, si, malgré vos discussions vous êtes toujours insatisfait, changez de courtier, tout simplement.

#1: Aller à des visites libres sans en informer votre courtier

Selon les règles de ma profession, il faut qu'un courtier soit ''la cause efficiente de la vente'' afin d'avoir droit à une retribution. Admettons que vous magasinez depuis quelques temps avec un courtier, et qu'un beau dimanche après-midi vous et votre douce moitié décidiez d'aller à une visite libre sans en aviser celui-ci. Vous tombez en amour avec la propriété.

Techniquement, le courtier inscripteur pourrait ne pas vouloir que vous présentiez une promesse d'achat via votre coutier. Après tout, vous n'étiez pas représenté lors de votre première visite. Fiasco garanti. Voici donc un ''visite libre 101'':

• Informez votre courtier que vous visiterez une propriété via une visite libre. Celui pourra, soit y aller avec vous, ou faire parvenir un message au courtier inscripteur afin de lui laisser savoir que ses clients le visiteront. Je suggère aussi que vous présentiez la carte d'affaire de votre courtier. De cette façon, toutes les parties impliquées sont protégées!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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L'attente

Pour cette entrée, j'ai choisi d'aborder un autre aspect du comportement humain, soit ce que j'appelle la pensée ''je suis le seul à magasiner une maison donc je vais attendre avant de faire une offre''.

Situation classique: un client magasine les condos. Souvent dans les quartiers prisés (Plateau, Marché Atwater, Vieux-Mtl pour ne pas les nommer). Après en avoir vu une dizaine, OH! le coup de coeur se produit. Après une période d'excitation intense d'environ 1 heure (''OMG, j'ai trouvé LE condo!''), s'installe le doute, la peur, l'incertitude (alors que dans la majorité des cas, le condo en question répond en tout point aux critères de sélection).

Ce phénomène est malheurement 300% incompatible avec l'immobilier. À Montréal, un condo ''bien pricé'', dans un quartier en demande est.......en demande. Qui dit demande dit plusieurs visiteurs. Qui dit plusieurs visiteurs dit que, statistiquement, les probabilités d'obtenir une promesse d'achat rapidement sont élevées.

Mes suggestions pour contrer ce fléau psychologique:

• Ne commencez pas à magasiner votre condo tant que vous ne soyez réellement prêt à acheter. Sinon, c'est un peu comme magasiner une super robe de mariée sans avoir de copain.
• Ciblez vos visites le plus possible, une fois certains de vos critères de sélection. Si, un espace de stationnement est un must pour vous, n'allez pas voir des propriétés qui n'en offrent pas. Vous ressortirez du condo en vous disant: ''Ouais, il est beau, mais y'a pas de parking''.
• Si vous trouvez chaussure à votre pied, demandez à votre courtier d'analyser les comparables pour vous. Pas dans 2 semaines. Là là.
• Prenez ce document, et épluchez-le.
• Écoutez votre courtier.
• Si vous êtes maintenant convaincus que ''that's the one'', allez-y!

Souvent, lorsqu'une personne hésite trop, le coup classique arrive: une autre promesse d'achat est déposée. Si ce condo était super pour vous, bien dites-vous bien qu'il sera super pour quelqu'un d'autre également.

Le moment le plus horrible, pour moi, est lorsque je dois appeler un client pour lui dire qu'une promesse d'achat est maintenant déposée sur une propriété qu'il pensait bien acheter. Cet appel est synonyme de 2 décisions: 1) Est-ce que je veux être en compétition...?, et 2) Est-ce que je laisse tomber, et je recommence à chercher? Et, évidemment, la personne n'a que quelques minutes, ou quelques heures si elle est chanceuse, pour décider de tout ça.

Donc, si vous êtes sérieux dans votre démarche, et que vous trouver LA maison pour vous...je vous suggère fortement de ne pas hésiter!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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image:ohthemodernity.com

Louer VS Acheter

Combien de fois avez-vous lu cette question...? Tant dans le domaine automobile que dans l'immobilier, la question revient toujours. Un peu comme Dominique Michel dans un Bye Bye.

Regardons les chiffres de plus près.

Admettons que vous empruntez 200 000$. Admettons que le taux est à 3,99% pour 5 ans (taux du jour à la Banque Royale). Admettons que nous amortissons tout ça sur 35 ans (j'y reviens tantôt, avant de recevoir des tomates). Nous arrivons à un paiement mensuel de 880$. Et, effectivement, il faudra ajouter le montant des taxes municipales et scolaires. Et les frais de condo dans le cas d'une co-propriété. Mettons qu'on arrive à un montant total de 1200$ par mois.

Donc, pour un montant réaliste de 1200$ par mois, vous pourriez être propriétaire.

''Oui, mais, Marie-Claude, une hypothèque de 35 ans, ça n'a aucun sens!''. Effectivement, n'importe quel comptable/planificateur financier/gars de la banque/papa vous dirait que c'est trop long pour amortir un prêt hypothécaire. Aussi, avec un prêt de 200 000$, on habite pas dans un loft de 2000 pieds carrés sur McGill. Par contre, il faut penser à ces points:

• Mettons que vous restez locataires. Vous amortirez votre location jusqu'à ce que mort s'en suive. Probablement plus que 35 ans.
• En restant locataire, vous payez l'hypothèque de votre propriétaire. L'aimez-vous tant que ça?
• Parlons investissement. Je n'ai pas de boule de crystal. Par contre, si je me fie au 50, voir 100 dernières années, j'arrive à la conclusion qu'il est plutôt rare qu'un investissement immobilier devienne un mauvais placement.
• Vous voulez changer le plancher? La couleur des murs? Pas de permission à demander.

Je pourrais continuer loooongtemps sur les avantages d'être propriétaire. Et, il est évident que pour certaines personnes, il n'est pas une bonne idée d'acheter. Quelqu'un qui ne sait dans quelle ville il se trouvera dans 6 mois est un bon exemple. Par contre, si vous savez que vous serez dans le 514 (450 acceptés aussi) d'ici à 2012 et que vous êtes présentement locataires, je crois qu'il y a matière à réflexion!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Promesse d'achat: les jeux sont faits

Pour cette entrée, j'ai choisi de discuter du nerf de la guerre: le prix offert dans le contexte d'une promesse d'achat.

Votre courtier vous a montré les comparables, et vous a sûrement suggéré un montant à offrir pour votre offre de départ (selon la stratégie que vous voulez adopter, bien sûr). Voici mes conseils, point par point:


La science des comparables
Les comparables, c'est bien beau, mais il faut s'assurer d'utiliser les bons. Dans le cas d'une co-propriété située dans un immeuble, il s'agit d'un exercise plutôt simple (nombre de pieds carrés, étage, finition, inclusions/exclusions, date de la vente). Dans le cas d'une maison unifamiliale par contre, il existe un pus grand nombre d'éléments subjectifs, car, règle générale, aucune maison n'est identique à une autre. Il faut donc prendre le temps de bien analyser les faits (et non pas se laisser séduire par une déco qui vous plaît).

Une fois les comparables analysés vient l'étape cruciale de la détermination du prix de votre promesse d'achat. Encore une fois, chacun a son opinion sur la meilleure stratégie à adopter: commencer très bas et voir la réaction, faire une offre ferme et finale au départ, faire une offre quelque part entre les deux.... Selon moi, chaque transaction est différente. Les raisons de la vente auront également un immense effet sur la marge de négotiation possible....

Je tiens par contre à préciser que, selon mon expérience, faire une offre extrêmement basse (sur une propriété qui est mise en marché selon sa réelle valeur marchande) est habituellement plus dommageable qu'autre chose. Non seulement la contre-proposition en sera toute aussi agressive, le climat en sera affecté. Rappelez-vous bien que le but ultime de toute transaction soit que chacune des parties soient satisfaites.

Aussi...parfois, certains courtiers fixent le prix d'une propriété sous sa valeur marchande dans le but d'obtenir plusieurs promesses d'achat simultanément. Dans ce cas, le prix de vente est supérieur au prix demandé. Dans cette situation, il faut faire attention de ne pas surpayer pour une propriété....

C'est donc pourquoi je vous conseille d'écouter les conseils de votre courtier, ainsi que votre instint. Deux outils de taille lors de votre prochaine transaction!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Frais de condo!

Pour cette entrée de la rentrée (!), parlons frais de co-propriété.

Ce n'est pas compliqué, 2 réactions sont possibles lorsque l'on aborde le sujet. Réaction #1: ''Whooa, c'est donc bien cher!'', ou réaction #2: ''Me semble que ce n'est pas cher?''.

Les faits
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes selon la quote-part de chacun: entretien et réparation d'ascenceur, déneigement, ménage des aires communes, gym, gestionnaire du syndicat, administrateurs, assurances, électricité et chauffage des aires communes, etc. Aussi, selon le code civil du Québec, un minimum de 5% de la totalité des cotisations doivent être déposés dans un fond de prévoyance.

À Montréal, nous sommes chanceux d'avoir un vaste éventail de condos, pour tous les goûts, budgets et services voulus. Vous voulez habiter dans un endroit qui possède un portier 24/7? Pas de problème. Vous préférez un autre endroit qui offre un minimum de services, afin de garder les frais le plus bas possible? Pas de problème non plus.

Mes bémols
Tout le monde cherche une aubaine. Et, souvent, lorsqu'un promoteur immobilier lance un projet, il fixe les frais de condo à un minimum, afin d'attirer un maximum d'acheteurs. Attention. Même neuf, un ascenceur coûte des sous à entretenir. Même neuf, un couloir doit être chauffé. Vous comprendrez où je m'en vais avec ceci.....Ne croyez pas que, parce que les frais semblent bas à première vue, qu'ils le resteront à vie.

Aussi, lors de l'achat, n'ayez pas peur d'inspecter les documents de co-propriété et de poser des questions. Habituellement, vous aurez 7 jours pour faire ceci (ou plus si vous le demandez). Prenez le temps de lire les documents en entier.

Un bel exemple
Prenons le condo d'une bonne amie Twitter, soit Eve Martel (que j'espère fortement rencontrer ''live'' un jour!). Eve habite un super condo de 1167 pieds carrés à la Biscuiterie Viau. Frais mensuels pour 2010: 209$. Pour un building avec ascenceurs, terrains à entretenir, concierges, etc, je crois personnellement que ce montant est tout à fait réaliste! Pourtant, elle juge que certaines personnes trouvent ce montant élevé. Pas certaine que ces mêmes personnes aient une opinion basée sur des propriétés comparables.

Le futur
Hé oui, en général les frais augmentent à chaque année. Par contre, je conseille FORTEMENT à quiquonque qui habite en condo d'ASSISTER aux réunions du conseil d'administration. Non, ce n'est pas aussi divertissant qu'un spectacle de Louis-José. Mais, de cette façon, non seulement vous serez informés de la santé financière de votre syndicat, mais vous aurez également VOTRE mot à dire à propos du budget à venir!


Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
514.815.8190


Photo: Le Devoir