Condos et famille

Pour cette entrée, j'ai choisi de traiter d'un sujet qui, selon mes observations, soulève des passions: le choix, pour certains, de vivre en condo ''malgré'' la présence des enfants.

Au Québec, je remarque qu'énormément de gens sont convaincus que, pour élever une famille, il faut absolument une maison avec une cour extérieure. Pas de cour, pas d'enfance.

En principe, je crois que la majorité des parents souhaitent que leurs enfants grandissent dans un milieu idylique.

En pratique, je crois personnellement que la réalité peut être toute autre. Je m'explique: la banlieue, c'est bien beau....mais ça peut aussi vouloir dire des heures de voyagement à chaque semaine. Des heures que la plus belle des maisons ne peut redonner....

Vous me direz qu'il y a le transport en commun. C'est vrai..... Par contre, combiner les horaires de bus, trains, métros, bureaux, cpe, écoles, temps supplémentaires et imprévus peut devenir une activité périlleuse....

Oui, ça veut aussi dire moins de pieds carrés par humain dans la maison. Ça veut probablement dire pas de jardin extérieur. Pas de bicyclette dans la rue non plus.

Par contre, ça peut aussi dire plus de temps, plus d'énergie. Plus de parcs, plus de Mont-Royal. Moins de balayeuse, tondeuse, souffleuse, backwash. Plus de déjeûners à la Petite Marche. Plus de musées, de cafés, moins de centres d'achat. Plus de soupers à préparer ensemble. Plus de différences entre voisins.

Plus de parents.

Donc, respectons le choix de chacun.... Banlieue, ou ville!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Temps plein VS Temps partiel

Une des questions qui revient le plus souvent de la part des gens qui songent à devenir courtier est la suivante: est-ce possible d'exercer la profession à temps partiel? Après tout, la majorité des activités de courtier ont lieu le soir et le week-end, non?

Si votre but est d'être un courtier actif, qui génère plus que 2 ou 3 transactions par année....je crois personnellement qu'il faut s'y investir à temps plein. Je vous explique.

Afin de boucler la boucle, de mener une transaction du début à la fin, de nombreuses heures de travail sont requises. Les gens n'achètent pas après la visite d'une seule maison. Et les contrats de courtage ne tombent pas du ciel. Aussi, il faut se garder informé des propriétés à vendre dans nos secteurs ciblés. Tout ça prend du temps.

À ne pas négliger aussi: les délais. Selon le cas, une promesse d'achat doit être présentée avant X nombre d'heures. La contre-proposition aussi...... Je vois mal comment quelqu'un peut gérer le tout en même temps qu'il occuppe un autre emploi.

Autre élément: l'aspect financier. Rapidement, j'estime les frais annuels de base à environs 3500$ (permis de l'OACIQ, assurance professionelle, adhésion à la chambre immobilière, accès aux outils informatique). Je ne compte pas la publicité, les cartes d'affaires, la voiture, l'essence, les formulaires, la retribution à l'agence, alouette. Bref, si un courtier ne fait qu'une ou deux transactions par année....ce n'est tout simplement pas rentable. Et, pour qu'une transaction soit notariée, il faut en travailler 2 ou 3. Pour en travailler 2 ou 3, il a fallu un bassin de 50 clients potentiels. Pour avoir 50 clients potentiels, il a fallu rencontrer 300 personnes. Vous me suivez...?

Dernier point: le respect du client. Pas certaine qu'un courtier qui est ailleurs de 9 à 5 soit aussi respecté par son client, que quelqu'un qui vit d'immobilier. Ceci veut aussi dire que les appels ne sont pas répondus à l'intérieur des heures d'affaires. Ceci est un non sens à mes yeux.

On dit que 80% des nouveaux courtiers ne le sont plus après la première année dans la profession. Pour faire partie du 20% restant, je crois qu'il faut plonger tête première!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Image: Cyberpresse

Que veulent les acheteurs?

Après avoir travaillé avec plusieurs acheteurs dans les dernières semaines, j'ai voulu faire un récapitulatif de ce que j'entends le plus souvent. En gros, que veulent les acheteurs?

Location, location, location

Non, il ne s'agit pas d'un stéréotype qui a mal vieilli. Il est toujours en force! J'entends très

souvent des phrases comme ''je veux être à une distance de marche du métro!'', ou ''je ne veux

pas prendre mon auto pour aller chercher une peinte de lait!''. Un condo bien situé, un peu

plus vieillot, se vendra tout de même mieux qu'un condo qui brille comme un sous neuf dans

un bled perdu.

Et la lumière fût!

Combien de fois ai-je visité des condos fantastiques, mais, en sortant, que mes clients disent:

''c'est un condo de rêve, mais il est trop sombre!''. Oui mes amis, le plus beau des condos sera

plus difficile à vendre si la lumière naturelle est plus ou moins intéressante.

Size matters

Les gens veulent de l'espace, même s'ils habitent seuls. Ça me surprend toujours un peu quand

je vois des plans de nouveaux condos avec une superficie inférieure à 700 pieds carrés. Je

comprend tout à fait qu'il faut attirer une clientèle plus jeune, qui en sont à leur premier achat,

yaddi yaddi yadda. À la revente par contre, les gens auront le choix entre plusieurs unités....

Ma constatation sur le marché de la revente de très petites unités: leur valeur n'augmente

pas aussi rapidement que les unités plus grandes (toute proportion gardées bien sûr), et

restent plus longtemps sur le marché. C'est un pensez-y bien!

*/* (aka les divisions)

Les clients mettent une très grande importance sur la proportion des pièces et les divisions.

Généralement pour les condos, on préfère une grande cuisine et une grand salon.

Les chambres et salles de bain viennent en deuxième. En banlieue, mon constat est différent:

les chambres et les salles de bain ont une plus grande importance!

Et vous, que recherchez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

Mes bonnes adresses

Parce qu'il n'y a pas QUE l'immobilier dans la vie, j'ai le goût de partager avec vous mes bonnes adresses de daytime bouffe à Montréal. Et, non, il ne s'agit pas ici des restos underground, obscurs, nouveaux, qui feront la première page de la section bouffe de La Presse ce week-end. Il s'agit plutôt d'endroits que je fréquente souvent, à la va-vite, entre 2 rendez-vous. Chacun a quelque chose à offir, que ce soit du super service, à la qualité de son café. Voici:

Le Cartet, 106 McGill
Le service est TOUJOURS excellent, que ce soit le dimanche matin à 11h00 (RUSH!), ou le mardi à 14h00. Dans les trucs déjà préparés, j'aime la salade de poulet (pour la super vinaigrette), les crevettes (pour la sauce), le coucous. Le café y est également excellent. Le caissier est toujours gentil. On y retourne!

Olive et Gourmando, 351 St-Paul Ouest
Le panini au chèvre chaud fond dans la bouche. Le sandwich au poulet de grain aussi, grace à la guacamole qu'on y ajoute avec amour. Et, je pense que toutes les soupes sont excellentes.
Ce que j'aime moins: on n'accepte pas les cartes de crédit, et c'est fermé le dimanche et lundi. Sacrilège.


Marché de la Villette, 324 St-Paul Ouest
Escale à Paris, le temps d'un café-croissant, d'un sandwhich merguez, ou d'un cassoulet quand on a le temps. Et ici, après 1 visite, on vous connaît. On vous fait la bise. On vous dit bonjour quand vous passez devant le lendemain. Toujours plein. On y retourne!

Toi, moi et café, 244 Laurier Ouest
Pour le ''Parisien'', soit des oeufs mollets. Parce que 1$ de parcomètre achète plus de temps dans le Plateau que dans le Vieux. Parce que le café est bon. Parce que y'a toujours une pile de NightLife dans l'entrée.

Première Moisson, Marché Atwater
Je dois dire que, point de vue stationnement, on a pensé à tout au Marché Atwater. Et, je ne sais pas si c'est moi, mais je trouve TOUJOURS un espace pour m'y stationner, VS le satané Marché Jean-Talon, où la tâche y est beaucoup plus ardue. Les croissants y sont un pur délice. Le café est pas mal non plus. Bons prix. Mon seul bémol: y'a UNE seule prise pour brancher son laptop, au rdc, touuuttt aauuuu foooonnnddd. Aucune connexion internet non plus (bref, 2 bémols). Bref, c'est un excellent ''pit-stop'' rapido.

Pour le prochaine chronique bouffe, je parlerai de mes bonnes adresses de restos plus night time!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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10 Règles d'or

En prenant du recul surmes activités des dernières semaines, voici mes ''10 règles d'or'':

#10 La pré-qualification, tu obtiendras

Je l'ai vu nommée de 56 façons: pré-approbation, qualification, pré-qualification..... Chaque institution a sa propre façon de faire. Certaines plus officielles que d'autres. Bref, rencontrez votre courtier hypothécaire ou représentant bancaire, et discutez de votre réelle capacité d'emprunt. Aussi, si votre prêt sera assuré par la SCHL (ou Genworth), discutez également de ce point. Récemment, un de mes clients était pré-approuvé pour un montant X$ avec sa banque. Une fois la réelle demande de prêt faite auprès de la SCHL, celui-ci fût refusé. Bref, assurez-vous de vous assurer d'être assurés que votre prêt sera octroyé.

#9 Le beau-frère, tu ne croiras pas

À plusieurs reprises, j'ai entendu des phrases du type ''Marcel a payé 200 000$ pour sa maison au bord de l'eau!''. Et, lorsque je regarde les détails officiels de la transaction en question, ce montant est souvent (très) faux. Pour un paquet de raisons, les gens aiment ça impressionner la galerie avec leurs transactions immobilières. Et, effectivement, il arrive fréquemment que les gens fassent de bons coups. Par contre, si ça semble trop beau pour être vrai, ça l'est sûrement.

#8 Honnête, tu seras

Lorsque vous discutez budget avec votre courtier, soyez honnêtes. Si votre maximum est 300 000$, il est inutile de dire 350 000$. Votre courtier n'aura pas une moins bonne opinion de vous! Au contraire, les recherches de celui-ci n'en seront que plus efficaces! À quoi bon regarder des propriétés qui ne respectent pas RÉELEMENT votre budget?

#7 Attentes réalistes, tu auras

Selon les statistiques MLS pour septembre 2010, les propriétés unifamiliales et condos de la région de Montréal se sont vendues, en moyenne, à 96% du prix demandé. Donc, il n'est pas réaliste de s'attendre à payer 80% du prix demandé (pour un propriété avec un prix justifié, bien sûr).

#6 Hautes attentes envers ton courtier tu auras

Confier l'achat ou la vente de sa maison est MAJEUR pour la plupart des gens. Et, avec la retribution en jeux, je m'attendrais, moi aussi en tant que consommateur, à obtenir un excellent service. Il est, selon moi, inacceptable d'attendre 2 jours pour un retour d'appel. Inacceptable d'avoir une description boîteuse dans MLS. Inacceptable d'avoir des photos floues. Inacceptable de ne pas avoir un courtier disponible pour répondre à nos questions. Bref, choisissez un courtier à la hauteur de vos attentes. Rien de moins.

#5 Priorités tu établieras

Même avec un budget d'un million de dollars, vous auriez probablement certains choix à faire. Aucune propriété n'est parfaite. Il est donc hyper important de prendre le temps d'établir ses priorités et de rester réaliste. Votre courtier, aussi talentueux qu'il soit, ne pourra pas faire apparaître un condo haut de gamme 2 chambres avec stationnement intérieur à 2 pas du marché Atwater pour 250 000$. À 1 station de métro de là, oui, c'est possible. Et, pour en venir à cette conclusion, il faut avoir décidé que les ''2 pas'' pourront devenir ''25 minutes de marche''.

#4 Prêt, tu seras

En ce moment, à Montréal, les promesses d'achat sont déposées RAPIDEMENT sur tout propriété bien entretenue dans un secteur recherché. La mentalité ''je vais prendre le week-end pour y penser...'' ne fonctionne tout simplement pas dans un tel marché. Donc, il faut être en mesure de faire une offre si on trouve ce que l'on cherche!

#3 Les délais, tu respecteras

Une fois une promesse d'achat acceptée, vous aurez X jours pour respecter certains délais. Règle générale: 10 jours pour le financement, 7 jours pour l'inspection. Mon conseil: N'attendez pas au jour 9 du financement pour communiquer avec votre banque. Même si une extension pourrait être acceptée, pourquoi risquer de compromettre votre transaction...?

#2 La compétition, tu n'attendras pas

Dans presque toutes mes dernières transactions, nous faisions face à des promesses d'achat multiples. Ceci n'est JAMAIS une bonne position pour tout acheteur. Et, souvent, c'est lorsque j'informe mes clients qu'une offre sera déposée sur une propriété qu'ils décident également d'en déposer une, alors que la propriété en question est sur le marché depuis quelques jours.

#1 En ton courtier, tu croiras

Si vous faites confiance en votre courtier, croyez-le quand celui-ci vous dit que le prix que vous tentez offrir pour une propriété n'est pas réaliste. Croyez-le quand il vous démontre, par des faits concrets, les comparables VENDUS. Croyez-le quand il vous dit qu'une autre promesse d'achat a été déposée. Pourquoi confier cette transaction à quelqu'un envers qui votre confiance est plutôt faible....?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Image: Copyblogger.com

TOP 5 des gestes à proscrire

En ce super matin ensoleillé d'automne, j'ai pensé créer le Top 5 des gestes à proscrire en immobilier. Voici

#5 : Visiter des maison sans pré-approbation

C'est lose-lose pour toutes les parties impliquées.....

Primo: Vous. Vous tomberez peut-être en amour avec une propriété pour laquelle un prêt vous serait refusé. Fort désagréable. En plus, une pré-approbation pourrait faire la différence entre votre promesse d'achat et une autre dans une situation de promesses d'achat multiples.

Secondo: Les vendeurs. S'occuper des visites est exigeant pour tout vendeur. Pourquoi visiter s'il y a un potentiel que vous ne seriez pas en mesure d'acheter...?

Tertio: Les courtiers. Chaque client requiert un investissement de temps. Je suis personnellement prête à investir le temps (et plus...!) qu'il faut pour tout acheteur qualifié. Je déplore le fait que certains clients ne respectent pas ma profession, et qui croient donc que mon travail vaut 0$ en ne faisant pas préalablement leurs devoirs.

#4: Chercher une banane dans une quincaillerie

Si on ne sait pas ce qu'on cherche, on ne trouve pas. Ceci fait donc place au découragement, et un paquet de situations pas cool. ''Mais Marie-Claude, comment faire pour savoir ce que je veux vraiment...?''. En ayant de bonnes discussions avec votre courtier, celle-ci (hehe) pourra vous aider à mieux cibler le produit qui pourrait répondre à vos besoins (quartier, budget, services offerts, pour/contre d'un building en particulier). Celle-ci vous mènera sur la bonne piste. Ensuite, en visitant des propriétés, vous serez en mesure de juger et d'ajuster le tir en conséquence.

#3: Attendre à la dernière minute avant d'annuler une visite ou pire, ne pas se présenter (à mois d'un empêchement MAJEUR, bien sûr)

La planification des visites implique plusieurs intervenants....vous, les courtiers, les vendeurs. En plus, si le courtier inscripteur se déplace, ceci veut dire qu'il a planifié sa journée en conséquence. Par respect pour tous, svp avisez-nous dès que vous le pouvez!

#2: Faire appel à plusieurs courtiers en même temps

Ceci rejoint un peu ce que je disais plus haut....Par respect pour la profession de courtier, ne courez pas plusieurs lapins à la fois. Votre courtier investi son temps pour vous, répond à vos questions, analyse des comparables, et, bien sûr, se déplace pour vous. Une certaine relation s'installe. Il apprend à vous connaître. Respectez son travail. Si vous n'êtes pas satisfait, dites-le lui. Et, si, malgré vos discussions vous êtes toujours insatisfait, changez de courtier, tout simplement.

#1: Aller à des visites libres sans en informer votre courtier

Selon les règles de ma profession, il faut qu'un courtier soit ''la cause efficiente de la vente'' afin d'avoir droit à une retribution. Admettons que vous magasinez depuis quelques temps avec un courtier, et qu'un beau dimanche après-midi vous et votre douce moitié décidiez d'aller à une visite libre sans en aviser celui-ci. Vous tombez en amour avec la propriété.

Techniquement, le courtier inscripteur pourrait ne pas vouloir que vous présentiez une promesse d'achat via votre coutier. Après tout, vous n'étiez pas représenté lors de votre première visite. Fiasco garanti. Voici donc un ''visite libre 101'':

• Informez votre courtier que vous visiterez une propriété via une visite libre. Celui pourra, soit y aller avec vous, ou faire parvenir un message au courtier inscripteur afin de lui laisser savoir que ses clients le visiteront. Je suggère aussi que vous présentiez la carte d'affaire de votre courtier. De cette façon, toutes les parties impliquées sont protégées!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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L'attente

Pour cette entrée, j'ai choisi d'aborder un autre aspect du comportement humain, soit ce que j'appelle la pensée ''je suis le seul à magasiner une maison donc je vais attendre avant de faire une offre''.

Situation classique: un client magasine les condos. Souvent dans les quartiers prisés (Plateau, Marché Atwater, Vieux-Mtl pour ne pas les nommer). Après en avoir vu une dizaine, OH! le coup de coeur se produit. Après une période d'excitation intense d'environ 1 heure (''OMG, j'ai trouvé LE condo!''), s'installe le doute, la peur, l'incertitude (alors que dans la majorité des cas, le condo en question répond en tout point aux critères de sélection).

Ce phénomène est malheurement 300% incompatible avec l'immobilier. À Montréal, un condo ''bien pricé'', dans un quartier en demande est.......en demande. Qui dit demande dit plusieurs visiteurs. Qui dit plusieurs visiteurs dit que, statistiquement, les probabilités d'obtenir une promesse d'achat rapidement sont élevées.

Mes suggestions pour contrer ce fléau psychologique:

• Ne commencez pas à magasiner votre condo tant que vous ne soyez réellement prêt à acheter. Sinon, c'est un peu comme magasiner une super robe de mariée sans avoir de copain.
• Ciblez vos visites le plus possible, une fois certains de vos critères de sélection. Si, un espace de stationnement est un must pour vous, n'allez pas voir des propriétés qui n'en offrent pas. Vous ressortirez du condo en vous disant: ''Ouais, il est beau, mais y'a pas de parking''.
• Si vous trouvez chaussure à votre pied, demandez à votre courtier d'analyser les comparables pour vous. Pas dans 2 semaines. Là là.
• Prenez ce document, et épluchez-le.
• Écoutez votre courtier.
• Si vous êtes maintenant convaincus que ''that's the one'', allez-y!

Souvent, lorsqu'une personne hésite trop, le coup classique arrive: une autre promesse d'achat est déposée. Si ce condo était super pour vous, bien dites-vous bien qu'il sera super pour quelqu'un d'autre également.

Le moment le plus horrible, pour moi, est lorsque je dois appeler un client pour lui dire qu'une promesse d'achat est maintenant déposée sur une propriété qu'il pensait bien acheter. Cet appel est synonyme de 2 décisions: 1) Est-ce que je veux être en compétition...?, et 2) Est-ce que je laisse tomber, et je recommence à chercher? Et, évidemment, la personne n'a que quelques minutes, ou quelques heures si elle est chanceuse, pour décider de tout ça.

Donc, si vous êtes sérieux dans votre démarche, et que vous trouver LA maison pour vous...je vous suggère fortement de ne pas hésiter!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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