Promesse d'achat: les jeux sont faits

Pour cette entrée, j'ai choisi de discuter du nerf de la guerre: le prix offert dans le contexte d'une promesse d'achat.

Votre courtier vous a montré les comparables, et vous a sûrement suggéré un montant à offrir pour votre offre de départ (selon la stratégie que vous voulez adopter, bien sûr). Voici mes conseils, point par point:


La science des comparables
Les comparables, c'est bien beau, mais il faut s'assurer d'utiliser les bons. Dans le cas d'une co-propriété située dans un immeuble, il s'agit d'un exercise plutôt simple (nombre de pieds carrés, étage, finition, inclusions/exclusions, date de la vente). Dans le cas d'une maison unifamiliale par contre, il existe un pus grand nombre d'éléments subjectifs, car, règle générale, aucune maison n'est identique à une autre. Il faut donc prendre le temps de bien analyser les faits (et non pas se laisser séduire par une déco qui vous plaît).

Une fois les comparables analysés vient l'étape cruciale de la détermination du prix de votre promesse d'achat. Encore une fois, chacun a son opinion sur la meilleure stratégie à adopter: commencer très bas et voir la réaction, faire une offre ferme et finale au départ, faire une offre quelque part entre les deux.... Selon moi, chaque transaction est différente. Les raisons de la vente auront également un immense effet sur la marge de négotiation possible....

Je tiens par contre à préciser que, selon mon expérience, faire une offre extrêmement basse (sur une propriété qui est mise en marché selon sa réelle valeur marchande) est habituellement plus dommageable qu'autre chose. Non seulement la contre-proposition en sera toute aussi agressive, le climat en sera affecté. Rappelez-vous bien que le but ultime de toute transaction soit que chacune des parties soient satisfaites.

Aussi...parfois, certains courtiers fixent le prix d'une propriété sous sa valeur marchande dans le but d'obtenir plusieurs promesses d'achat simultanément. Dans ce cas, le prix de vente est supérieur au prix demandé. Dans cette situation, il faut faire attention de ne pas surpayer pour une propriété....

C'est donc pourquoi je vous conseille d'écouter les conseils de votre courtier, ainsi que votre instint. Deux outils de taille lors de votre prochaine transaction!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190

Frais de condo!

Pour cette entrée de la rentrée (!), parlons frais de co-propriété.

Ce n'est pas compliqué, 2 réactions sont possibles lorsque l'on aborde le sujet. Réaction #1: ''Whooa, c'est donc bien cher!'', ou réaction #2: ''Me semble que ce n'est pas cher?''.

Les faits
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes selon la quote-part de chacun: entretien et réparation d'ascenceur, déneigement, ménage des aires communes, gym, gestionnaire du syndicat, administrateurs, assurances, électricité et chauffage des aires communes, etc. Aussi, selon le code civil du Québec, un minimum de 5% de la totalité des cotisations doivent être déposés dans un fond de prévoyance.

À Montréal, nous sommes chanceux d'avoir un vaste éventail de condos, pour tous les goûts, budgets et services voulus. Vous voulez habiter dans un endroit qui possède un portier 24/7? Pas de problème. Vous préférez un autre endroit qui offre un minimum de services, afin de garder les frais le plus bas possible? Pas de problème non plus.

Mes bémols
Tout le monde cherche une aubaine. Et, souvent, lorsqu'un promoteur immobilier lance un projet, il fixe les frais de condo à un minimum, afin d'attirer un maximum d'acheteurs. Attention. Même neuf, un ascenceur coûte des sous à entretenir. Même neuf, un couloir doit être chauffé. Vous comprendrez où je m'en vais avec ceci.....Ne croyez pas que, parce que les frais semblent bas à première vue, qu'ils le resteront à vie.

Aussi, lors de l'achat, n'ayez pas peur d'inspecter les documents de co-propriété et de poser des questions. Habituellement, vous aurez 7 jours pour faire ceci (ou plus si vous le demandez). Prenez le temps de lire les documents en entier.

Un bel exemple
Prenons le condo d'une bonne amie Twitter, soit Eve Martel (que j'espère fortement rencontrer ''live'' un jour!). Eve habite un super condo de 1167 pieds carrés à la Biscuiterie Viau. Frais mensuels pour 2010: 209$. Pour un building avec ascenceurs, terrains à entretenir, concierges, etc, je crois personnellement que ce montant est tout à fait réaliste! Pourtant, elle juge que certaines personnes trouvent ce montant élevé. Pas certaine que ces mêmes personnes aient une opinion basée sur des propriétés comparables.

Le futur
Hé oui, en général les frais augmentent à chaque année. Par contre, je conseille FORTEMENT à quiquonque qui habite en condo d'ASSISTER aux réunions du conseil d'administration. Non, ce n'est pas aussi divertissant qu'un spectacle de Louis-José. Mais, de cette façon, non seulement vous serez informés de la santé financière de votre syndicat, mais vous aurez également VOTRE mot à dire à propos du budget à venir!


Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
514.815.8190


Photo: Le Devoir