Évaluation municipale VS Valeur marchande

Pour ce billet, j'ai choisi de discuter d'une donnée souvent utilisée en immobilier, soit le rôle d'évaluation municipale. 

Je me rappelle, enfant, mes parents me parlaient toujours des prix des maisons, en relation à cette évaluation.  ''Il ne faut jamais payer plus que l'évaluation municipale!'', me disait souvent mon père, alors que j'épluchais le cahier immobilier de La Presse, du haut de mes 8 ans, chaque samedi matin en déjeûnant.

De façon culturelle, il semble que nous portions une immense importance à cette donnée.  Baromètre historique servant à déterminer la valeur d'une maison! Souvent, encore, mes clients y font référence lors de l'analyse de la valeur marchande d'une maison.

Sans dire que ce chiffre n'a aucune importance je suis d'avis que sur le terrain, dans le marché Montréalais, ce chiffre a une valeur relative plutôt mince lorsque vient de temps de déterminer la valeur d'une propriété.

Tout courtier peut facilement sortir des statistiques s'y rattachant.  ''Dans Ville-Marie, un condo se vend en moyenne à x% de l'évaluation municipale depuis janvier''.  Je suis de l'école ''knowledge is power'', mais encore une fois, j'ai plusieurs bémols.  Voici ce que j'observe:

• Souvent, un acheteur regarde l'évaluation municipale et se dit qu'il paiera trop cher pour la maison, si il paie x$ de plus que ce chiffre.  Il arrive souvent que celui ci porte une plus grande attention à ce chiffre, qu'aux comparables vendus récemment.  Selon moi, il s'agit d'une erreur, et mènera probablement à une promesse d'achat qui ne sera jamais acceptée de la part du vendeur.

• De façon inverse, je connais un immeuble dans le Vieux-Montréal où les condos se vendent substentiellement moins chers que le montant de l'évaluation.  Un acheteur mal conseillé pourrait donc être porté à croire qu'il y fait une aubaine!

• Aussi, il arrive fréquemment que le montant de cette évaluation ne prenne pas en ligne de compte les rénovations récentes effectuées à une propriété.  En conséquences, se baser sur l'évaluation afin d'en déterminer la valeur serait une grave erreur.

• Dans le marché du neuf, la ville émet le rôle d'évaluation en se basant sur le prix d'achat, taxes de vente incluses, dans la grande majorité des cas.  Dans le marché actuel, ceci voudrait donc dire qu'un condo neuf aurait une évaluation proportionellement beaucoup plus élevée qu'un comparable, dans le marché de la revente.  Donc, se baser sur cette valeur lorsque viendra le temps de revendre ce condo serait une erreur.

En conclusion, il est impératif d'utiliser les comparables vendus lors de la détermination d'un juste prix d'une maison.  Ces données sont LES plus importantes!

Bonne réflexion!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - McGill Immobilier
514.815.8190