Salut 2011!

Pour cette dernière entrée de l'année, j'ai eu envie de faire un retour sur celle-ci. Un ''Bye Bye'' personnel, sans la critique du 1er janvier. ;-)


En quelques mots...QUELLE ANNÉE!




En formule ''top-5'' sans importance à l'ordre , voici les points qui me viennent à l'idée ......





5- Mon blog! Non, je n'ai pas 50 000 hits par jour. Par contre, je l'aime et il me représente bien. Il évolue avec le temps. Il est vrai et transparent.



4- Ma famille. Sans eux, tout ceci ne pourrait exister (for reals).



3- Se trouver. Oui, avec l'immobilier vient les hauts et les bas. Si un courtier vous dit qu'il n'a que des succès et qu'il notarie 50 000 transactions par année, il ment. Tout ça fait qu'on se questionne. On se demande si on est à la bonne place. On a des joies incroyables. Des jours d'attentes qui donnent parfois quelques cheveux blancs. Des personalités difficiles. Des revirements de situation qui sortent de nulle part. Des défis. Des petits bonheurs aussi. Bref....un paquet de situations qui font qu'on se remet SOUVENT en question.....


2- L'article dans La Presse. Il y a maintenant un ''avant'', et un ''après''. En date d'aujourd'hui, il y a 15 435 courtiers au Québec.... Je remercie encore Maxime Bergeron de m'avoir choisie.




1- Que dire du pouvoir de Twitter!! Ma vie n'est plus la même depuis que j'ai découvert cet univers.... Des découvertes fantastiques, que je n'aurais probablement jamais faites sans cet outil formidable. Rapidement, je pense à des gens que je considère maintenant mes amis, comme la fantastique Eve Martel, déesse de la pub, blogueuse extraordinaire, personne vraie, foodie et décoratrice à ses heures... Pierre-Luc et Gen, qui ont maintenant leur super condo et qui s'aiment pour de vrai, Pierre-Luc Cloutier qui s'en va à l'assaut de la planète dans quelques jours grâce à sa participation au concours d'Air Transat, et d'autres qui préfèrent l'anonymat (et c'est bien comme ça)...... En regardant les multiples rencontres faites grâce à Twitter cette année, je ne peux que me dire la chose suivante:

Mais que me réserve 2011......????

Sur ce, je vous souhaite chaleureusement une bonne fin de 2010, et une excellente année 2011, remplie de santé, bulles, boîtes de déménagement peut-être, et prospérité. ;-)



Au plaisir!



Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Des questions? Blog ouvert!

Mon rêve est d'animer une ligne ouverte à la radio, afin de répondre aux questions des auditeurs.

Pourquoi ne pas commencer sur ce blog?

Alors, je vous laisse la parole! Sentez-vous bien à l'aise de me faire part de vos questions en matière immobilière! Que ce soit au niveau des promesses d'achat, de la mise en marché, d'un premier investissement, de trucs pour attirer le traffic sur votre propriété... bref, n'importe quoi qui vous tracasse ou traverse l'esprit! Il me fera plaisir de vous aider! (et non pas de vous achaler par la suite! lol)

La place est à VOUS!


Si vous préférez le courriel, voici où me trouver: marieclaudepalassio@gmail.com

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Condos et famille

Pour cette entrée, j'ai choisi de traiter d'un sujet qui, selon mes observations, soulève des passions: le choix, pour certains, de vivre en condo ''malgré'' la présence des enfants.

Au Québec, je remarque qu'énormément de gens sont convaincus que, pour élever une famille, il faut absolument une maison avec une cour extérieure. Pas de cour, pas d'enfance.

En principe, je crois que la majorité des parents souhaitent que leurs enfants grandissent dans un milieu idylique.

En pratique, je crois personnellement que la réalité peut être toute autre. Je m'explique: la banlieue, c'est bien beau....mais ça peut aussi vouloir dire des heures de voyagement à chaque semaine. Des heures que la plus belle des maisons ne peut redonner....

Vous me direz qu'il y a le transport en commun. C'est vrai..... Par contre, combiner les horaires de bus, trains, métros, bureaux, cpe, écoles, temps supplémentaires et imprévus peut devenir une activité périlleuse....

Oui, ça veut aussi dire moins de pieds carrés par humain dans la maison. Ça veut probablement dire pas de jardin extérieur. Pas de bicyclette dans la rue non plus.

Par contre, ça peut aussi dire plus de temps, plus d'énergie. Plus de parcs, plus de Mont-Royal. Moins de balayeuse, tondeuse, souffleuse, backwash. Plus de déjeûners à la Petite Marche. Plus de musées, de cafés, moins de centres d'achat. Plus de soupers à préparer ensemble. Plus de différences entre voisins.

Plus de parents.

Donc, respectons le choix de chacun.... Banlieue, ou ville!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Image: 1stwebdesigner.com

Temps plein VS Temps partiel

Une des questions qui revient le plus souvent de la part des gens qui songent à devenir courtier est la suivante: est-ce possible d'exercer la profession à temps partiel? Après tout, la majorité des activités de courtier ont lieu le soir et le week-end, non?

Si votre but est d'être un courtier actif, qui génère plus que 2 ou 3 transactions par année....je crois personnellement qu'il faut s'y investir à temps plein. Je vous explique.

Afin de boucler la boucle, de mener une transaction du début à la fin, de nombreuses heures de travail sont requises. Les gens n'achètent pas après la visite d'une seule maison. Et les contrats de courtage ne tombent pas du ciel. Aussi, il faut se garder informé des propriétés à vendre dans nos secteurs ciblés. Tout ça prend du temps.

À ne pas négliger aussi: les délais. Selon le cas, une promesse d'achat doit être présentée avant X nombre d'heures. La contre-proposition aussi...... Je vois mal comment quelqu'un peut gérer le tout en même temps qu'il occuppe un autre emploi.

Autre élément: l'aspect financier. Rapidement, j'estime les frais annuels de base à environs 3500$ (permis de l'OACIQ, assurance professionelle, adhésion à la chambre immobilière, accès aux outils informatique). Je ne compte pas la publicité, les cartes d'affaires, la voiture, l'essence, les formulaires, la retribution à l'agence, alouette. Bref, si un courtier ne fait qu'une ou deux transactions par année....ce n'est tout simplement pas rentable. Et, pour qu'une transaction soit notariée, il faut en travailler 2 ou 3. Pour en travailler 2 ou 3, il a fallu un bassin de 50 clients potentiels. Pour avoir 50 clients potentiels, il a fallu rencontrer 300 personnes. Vous me suivez...?

Dernier point: le respect du client. Pas certaine qu'un courtier qui est ailleurs de 9 à 5 soit aussi respecté par son client, que quelqu'un qui vit d'immobilier. Ceci veut aussi dire que les appels ne sont pas répondus à l'intérieur des heures d'affaires. Ceci est un non sens à mes yeux.

On dit que 80% des nouveaux courtiers ne le sont plus après la première année dans la profession. Pour faire partie du 20% restant, je crois qu'il faut plonger tête première!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Image: Cyberpresse

Que veulent les acheteurs?

Après avoir travaillé avec plusieurs acheteurs dans les dernières semaines, j'ai voulu faire un récapitulatif de ce que j'entends le plus souvent. En gros, que veulent les acheteurs?

Location, location, location

Non, il ne s'agit pas d'un stéréotype qui a mal vieilli. Il est toujours en force! J'entends très

souvent des phrases comme ''je veux être à une distance de marche du métro!'', ou ''je ne veux

pas prendre mon auto pour aller chercher une peinte de lait!''. Un condo bien situé, un peu

plus vieillot, se vendra tout de même mieux qu'un condo qui brille comme un sous neuf dans

un bled perdu.

Et la lumière fût!

Combien de fois ai-je visité des condos fantastiques, mais, en sortant, que mes clients disent:

''c'est un condo de rêve, mais il est trop sombre!''. Oui mes amis, le plus beau des condos sera

plus difficile à vendre si la lumière naturelle est plus ou moins intéressante.

Size matters

Les gens veulent de l'espace, même s'ils habitent seuls. Ça me surprend toujours un peu quand

je vois des plans de nouveaux condos avec une superficie inférieure à 700 pieds carrés. Je

comprend tout à fait qu'il faut attirer une clientèle plus jeune, qui en sont à leur premier achat,

yaddi yaddi yadda. À la revente par contre, les gens auront le choix entre plusieurs unités....

Ma constatation sur le marché de la revente de très petites unités: leur valeur n'augmente

pas aussi rapidement que les unités plus grandes (toute proportion gardées bien sûr), et

restent plus longtemps sur le marché. C'est un pensez-y bien!

*/* (aka les divisions)

Les clients mettent une très grande importance sur la proportion des pièces et les divisions.

Généralement pour les condos, on préfère une grande cuisine et une grand salon.

Les chambres et salles de bain viennent en deuxième. En banlieue, mon constat est différent:

les chambres et les salles de bain ont une plus grande importance!

Et vous, que recherchez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Mes bonnes adresses

Parce qu'il n'y a pas QUE l'immobilier dans la vie, j'ai le goût de partager avec vous mes bonnes adresses de daytime bouffe à Montréal. Et, non, il ne s'agit pas ici des restos underground, obscurs, nouveaux, qui feront la première page de la section bouffe de La Presse ce week-end. Il s'agit plutôt d'endroits que je fréquente souvent, à la va-vite, entre 2 rendez-vous. Chacun a quelque chose à offir, que ce soit du super service, à la qualité de son café. Voici:

Le Cartet, 106 McGill
Le service est TOUJOURS excellent, que ce soit le dimanche matin à 11h00 (RUSH!), ou le mardi à 14h00. Dans les trucs déjà préparés, j'aime la salade de poulet (pour la super vinaigrette), les crevettes (pour la sauce), le coucous. Le café y est également excellent. Le caissier est toujours gentil. On y retourne!

Olive et Gourmando, 351 St-Paul Ouest
Le panini au chèvre chaud fond dans la bouche. Le sandwich au poulet de grain aussi, grace à la guacamole qu'on y ajoute avec amour. Et, je pense que toutes les soupes sont excellentes.
Ce que j'aime moins: on n'accepte pas les cartes de crédit, et c'est fermé le dimanche et lundi. Sacrilège.


Marché de la Villette, 324 St-Paul Ouest
Escale à Paris, le temps d'un café-croissant, d'un sandwhich merguez, ou d'un cassoulet quand on a le temps. Et ici, après 1 visite, on vous connaît. On vous fait la bise. On vous dit bonjour quand vous passez devant le lendemain. Toujours plein. On y retourne!

Toi, moi et café, 244 Laurier Ouest
Pour le ''Parisien'', soit des oeufs mollets. Parce que 1$ de parcomètre achète plus de temps dans le Plateau que dans le Vieux. Parce que le café est bon. Parce que y'a toujours une pile de NightLife dans l'entrée.

Première Moisson, Marché Atwater
Je dois dire que, point de vue stationnement, on a pensé à tout au Marché Atwater. Et, je ne sais pas si c'est moi, mais je trouve TOUJOURS un espace pour m'y stationner, VS le satané Marché Jean-Talon, où la tâche y est beaucoup plus ardue. Les croissants y sont un pur délice. Le café est pas mal non plus. Bons prix. Mon seul bémol: y'a UNE seule prise pour brancher son laptop, au rdc, touuuttt aauuuu foooonnnddd. Aucune connexion internet non plus (bref, 2 bémols). Bref, c'est un excellent ''pit-stop'' rapido.

Pour le prochaine chronique bouffe, je parlerai de mes bonnes adresses de restos plus night time!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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image: restaurantpublicity.com

10 Règles d'or

En prenant du recul surmes activités des dernières semaines, voici mes ''10 règles d'or'':

#10 La pré-qualification, tu obtiendras

Je l'ai vu nommée de 56 façons: pré-approbation, qualification, pré-qualification..... Chaque institution a sa propre façon de faire. Certaines plus officielles que d'autres. Bref, rencontrez votre courtier hypothécaire ou représentant bancaire, et discutez de votre réelle capacité d'emprunt. Aussi, si votre prêt sera assuré par la SCHL (ou Genworth), discutez également de ce point. Récemment, un de mes clients était pré-approuvé pour un montant X$ avec sa banque. Une fois la réelle demande de prêt faite auprès de la SCHL, celui-ci fût refusé. Bref, assurez-vous de vous assurer d'être assurés que votre prêt sera octroyé.

#9 Le beau-frère, tu ne croiras pas

À plusieurs reprises, j'ai entendu des phrases du type ''Marcel a payé 200 000$ pour sa maison au bord de l'eau!''. Et, lorsque je regarde les détails officiels de la transaction en question, ce montant est souvent (très) faux. Pour un paquet de raisons, les gens aiment ça impressionner la galerie avec leurs transactions immobilières. Et, effectivement, il arrive fréquemment que les gens fassent de bons coups. Par contre, si ça semble trop beau pour être vrai, ça l'est sûrement.

#8 Honnête, tu seras

Lorsque vous discutez budget avec votre courtier, soyez honnêtes. Si votre maximum est 300 000$, il est inutile de dire 350 000$. Votre courtier n'aura pas une moins bonne opinion de vous! Au contraire, les recherches de celui-ci n'en seront que plus efficaces! À quoi bon regarder des propriétés qui ne respectent pas RÉELEMENT votre budget?

#7 Attentes réalistes, tu auras

Selon les statistiques MLS pour septembre 2010, les propriétés unifamiliales et condos de la région de Montréal se sont vendues, en moyenne, à 96% du prix demandé. Donc, il n'est pas réaliste de s'attendre à payer 80% du prix demandé (pour un propriété avec un prix justifié, bien sûr).

#6 Hautes attentes envers ton courtier tu auras

Confier l'achat ou la vente de sa maison est MAJEUR pour la plupart des gens. Et, avec la retribution en jeux, je m'attendrais, moi aussi en tant que consommateur, à obtenir un excellent service. Il est, selon moi, inacceptable d'attendre 2 jours pour un retour d'appel. Inacceptable d'avoir une description boîteuse dans MLS. Inacceptable d'avoir des photos floues. Inacceptable de ne pas avoir un courtier disponible pour répondre à nos questions. Bref, choisissez un courtier à la hauteur de vos attentes. Rien de moins.

#5 Priorités tu établieras

Même avec un budget d'un million de dollars, vous auriez probablement certains choix à faire. Aucune propriété n'est parfaite. Il est donc hyper important de prendre le temps d'établir ses priorités et de rester réaliste. Votre courtier, aussi talentueux qu'il soit, ne pourra pas faire apparaître un condo haut de gamme 2 chambres avec stationnement intérieur à 2 pas du marché Atwater pour 250 000$. À 1 station de métro de là, oui, c'est possible. Et, pour en venir à cette conclusion, il faut avoir décidé que les ''2 pas'' pourront devenir ''25 minutes de marche''.

#4 Prêt, tu seras

En ce moment, à Montréal, les promesses d'achat sont déposées RAPIDEMENT sur tout propriété bien entretenue dans un secteur recherché. La mentalité ''je vais prendre le week-end pour y penser...'' ne fonctionne tout simplement pas dans un tel marché. Donc, il faut être en mesure de faire une offre si on trouve ce que l'on cherche!

#3 Les délais, tu respecteras

Une fois une promesse d'achat acceptée, vous aurez X jours pour respecter certains délais. Règle générale: 10 jours pour le financement, 7 jours pour l'inspection. Mon conseil: N'attendez pas au jour 9 du financement pour communiquer avec votre banque. Même si une extension pourrait être acceptée, pourquoi risquer de compromettre votre transaction...?

#2 La compétition, tu n'attendras pas

Dans presque toutes mes dernières transactions, nous faisions face à des promesses d'achat multiples. Ceci n'est JAMAIS une bonne position pour tout acheteur. Et, souvent, c'est lorsque j'informe mes clients qu'une offre sera déposée sur une propriété qu'ils décident également d'en déposer une, alors que la propriété en question est sur le marché depuis quelques jours.

#1 En ton courtier, tu croiras

Si vous faites confiance en votre courtier, croyez-le quand celui-ci vous dit que le prix que vous tentez offrir pour une propriété n'est pas réaliste. Croyez-le quand il vous démontre, par des faits concrets, les comparables VENDUS. Croyez-le quand il vous dit qu'une autre promesse d'achat a été déposée. Pourquoi confier cette transaction à quelqu'un envers qui votre confiance est plutôt faible....?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Image: Copyblogger.com

TOP 5 des gestes à proscrire

En ce super matin ensoleillé d'automne, j'ai pensé créer le Top 5 des gestes à proscrire en immobilier. Voici

#5 : Visiter des maison sans pré-approbation

C'est lose-lose pour toutes les parties impliquées.....

Primo: Vous. Vous tomberez peut-être en amour avec une propriété pour laquelle un prêt vous serait refusé. Fort désagréable. En plus, une pré-approbation pourrait faire la différence entre votre promesse d'achat et une autre dans une situation de promesses d'achat multiples.

Secondo: Les vendeurs. S'occuper des visites est exigeant pour tout vendeur. Pourquoi visiter s'il y a un potentiel que vous ne seriez pas en mesure d'acheter...?

Tertio: Les courtiers. Chaque client requiert un investissement de temps. Je suis personnellement prête à investir le temps (et plus...!) qu'il faut pour tout acheteur qualifié. Je déplore le fait que certains clients ne respectent pas ma profession, et qui croient donc que mon travail vaut 0$ en ne faisant pas préalablement leurs devoirs.

#4: Chercher une banane dans une quincaillerie

Si on ne sait pas ce qu'on cherche, on ne trouve pas. Ceci fait donc place au découragement, et un paquet de situations pas cool. ''Mais Marie-Claude, comment faire pour savoir ce que je veux vraiment...?''. En ayant de bonnes discussions avec votre courtier, celle-ci (hehe) pourra vous aider à mieux cibler le produit qui pourrait répondre à vos besoins (quartier, budget, services offerts, pour/contre d'un building en particulier). Celle-ci vous mènera sur la bonne piste. Ensuite, en visitant des propriétés, vous serez en mesure de juger et d'ajuster le tir en conséquence.

#3: Attendre à la dernière minute avant d'annuler une visite ou pire, ne pas se présenter (à mois d'un empêchement MAJEUR, bien sûr)

La planification des visites implique plusieurs intervenants....vous, les courtiers, les vendeurs. En plus, si le courtier inscripteur se déplace, ceci veut dire qu'il a planifié sa journée en conséquence. Par respect pour tous, svp avisez-nous dès que vous le pouvez!

#2: Faire appel à plusieurs courtiers en même temps

Ceci rejoint un peu ce que je disais plus haut....Par respect pour la profession de courtier, ne courez pas plusieurs lapins à la fois. Votre courtier investi son temps pour vous, répond à vos questions, analyse des comparables, et, bien sûr, se déplace pour vous. Une certaine relation s'installe. Il apprend à vous connaître. Respectez son travail. Si vous n'êtes pas satisfait, dites-le lui. Et, si, malgré vos discussions vous êtes toujours insatisfait, changez de courtier, tout simplement.

#1: Aller à des visites libres sans en informer votre courtier

Selon les règles de ma profession, il faut qu'un courtier soit ''la cause efficiente de la vente'' afin d'avoir droit à une retribution. Admettons que vous magasinez depuis quelques temps avec un courtier, et qu'un beau dimanche après-midi vous et votre douce moitié décidiez d'aller à une visite libre sans en aviser celui-ci. Vous tombez en amour avec la propriété.

Techniquement, le courtier inscripteur pourrait ne pas vouloir que vous présentiez une promesse d'achat via votre coutier. Après tout, vous n'étiez pas représenté lors de votre première visite. Fiasco garanti. Voici donc un ''visite libre 101'':

• Informez votre courtier que vous visiterez une propriété via une visite libre. Celui pourra, soit y aller avec vous, ou faire parvenir un message au courtier inscripteur afin de lui laisser savoir que ses clients le visiteront. Je suggère aussi que vous présentiez la carte d'affaire de votre courtier. De cette façon, toutes les parties impliquées sont protégées!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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L'attente

Pour cette entrée, j'ai choisi d'aborder un autre aspect du comportement humain, soit ce que j'appelle la pensée ''je suis le seul à magasiner une maison donc je vais attendre avant de faire une offre''.

Situation classique: un client magasine les condos. Souvent dans les quartiers prisés (Plateau, Marché Atwater, Vieux-Mtl pour ne pas les nommer). Après en avoir vu une dizaine, OH! le coup de coeur se produit. Après une période d'excitation intense d'environ 1 heure (''OMG, j'ai trouvé LE condo!''), s'installe le doute, la peur, l'incertitude (alors que dans la majorité des cas, le condo en question répond en tout point aux critères de sélection).

Ce phénomène est malheurement 300% incompatible avec l'immobilier. À Montréal, un condo ''bien pricé'', dans un quartier en demande est.......en demande. Qui dit demande dit plusieurs visiteurs. Qui dit plusieurs visiteurs dit que, statistiquement, les probabilités d'obtenir une promesse d'achat rapidement sont élevées.

Mes suggestions pour contrer ce fléau psychologique:

• Ne commencez pas à magasiner votre condo tant que vous ne soyez réellement prêt à acheter. Sinon, c'est un peu comme magasiner une super robe de mariée sans avoir de copain.
• Ciblez vos visites le plus possible, une fois certains de vos critères de sélection. Si, un espace de stationnement est un must pour vous, n'allez pas voir des propriétés qui n'en offrent pas. Vous ressortirez du condo en vous disant: ''Ouais, il est beau, mais y'a pas de parking''.
• Si vous trouvez chaussure à votre pied, demandez à votre courtier d'analyser les comparables pour vous. Pas dans 2 semaines. Là là.
• Prenez ce document, et épluchez-le.
• Écoutez votre courtier.
• Si vous êtes maintenant convaincus que ''that's the one'', allez-y!

Souvent, lorsqu'une personne hésite trop, le coup classique arrive: une autre promesse d'achat est déposée. Si ce condo était super pour vous, bien dites-vous bien qu'il sera super pour quelqu'un d'autre également.

Le moment le plus horrible, pour moi, est lorsque je dois appeler un client pour lui dire qu'une promesse d'achat est maintenant déposée sur une propriété qu'il pensait bien acheter. Cet appel est synonyme de 2 décisions: 1) Est-ce que je veux être en compétition...?, et 2) Est-ce que je laisse tomber, et je recommence à chercher? Et, évidemment, la personne n'a que quelques minutes, ou quelques heures si elle est chanceuse, pour décider de tout ça.

Donc, si vous êtes sérieux dans votre démarche, et que vous trouver LA maison pour vous...je vous suggère fortement de ne pas hésiter!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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image:ohthemodernity.com

Louer VS Acheter

Combien de fois avez-vous lu cette question...? Tant dans le domaine automobile que dans l'immobilier, la question revient toujours. Un peu comme Dominique Michel dans un Bye Bye.

Regardons les chiffres de plus près.

Admettons que vous empruntez 200 000$. Admettons que le taux est à 3,99% pour 5 ans (taux du jour à la Banque Royale). Admettons que nous amortissons tout ça sur 35 ans (j'y reviens tantôt, avant de recevoir des tomates). Nous arrivons à un paiement mensuel de 880$. Et, effectivement, il faudra ajouter le montant des taxes municipales et scolaires. Et les frais de condo dans le cas d'une co-propriété. Mettons qu'on arrive à un montant total de 1200$ par mois.

Donc, pour un montant réaliste de 1200$ par mois, vous pourriez être propriétaire.

''Oui, mais, Marie-Claude, une hypothèque de 35 ans, ça n'a aucun sens!''. Effectivement, n'importe quel comptable/planificateur financier/gars de la banque/papa vous dirait que c'est trop long pour amortir un prêt hypothécaire. Aussi, avec un prêt de 200 000$, on habite pas dans un loft de 2000 pieds carrés sur McGill. Par contre, il faut penser à ces points:

• Mettons que vous restez locataires. Vous amortirez votre location jusqu'à ce que mort s'en suive. Probablement plus que 35 ans.
• En restant locataire, vous payez l'hypothèque de votre propriétaire. L'aimez-vous tant que ça?
• Parlons investissement. Je n'ai pas de boule de crystal. Par contre, si je me fie au 50, voir 100 dernières années, j'arrive à la conclusion qu'il est plutôt rare qu'un investissement immobilier devienne un mauvais placement.
• Vous voulez changer le plancher? La couleur des murs? Pas de permission à demander.

Je pourrais continuer loooongtemps sur les avantages d'être propriétaire. Et, il est évident que pour certaines personnes, il n'est pas une bonne idée d'acheter. Quelqu'un qui ne sait dans quelle ville il se trouvera dans 6 mois est un bon exemple. Par contre, si vous savez que vous serez dans le 514 (450 acceptés aussi) d'ici à 2012 et que vous êtes présentement locataires, je crois qu'il y a matière à réflexion!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

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Promesse d'achat: les jeux sont faits

Pour cette entrée, j'ai choisi de discuter du nerf de la guerre: le prix offert dans le contexte d'une promesse d'achat.

Votre courtier vous a montré les comparables, et vous a sûrement suggéré un montant à offrir pour votre offre de départ (selon la stratégie que vous voulez adopter, bien sûr). Voici mes conseils, point par point:


La science des comparables
Les comparables, c'est bien beau, mais il faut s'assurer d'utiliser les bons. Dans le cas d'une co-propriété située dans un immeuble, il s'agit d'un exercise plutôt simple (nombre de pieds carrés, étage, finition, inclusions/exclusions, date de la vente). Dans le cas d'une maison unifamiliale par contre, il existe un pus grand nombre d'éléments subjectifs, car, règle générale, aucune maison n'est identique à une autre. Il faut donc prendre le temps de bien analyser les faits (et non pas se laisser séduire par une déco qui vous plaît).

Une fois les comparables analysés vient l'étape cruciale de la détermination du prix de votre promesse d'achat. Encore une fois, chacun a son opinion sur la meilleure stratégie à adopter: commencer très bas et voir la réaction, faire une offre ferme et finale au départ, faire une offre quelque part entre les deux.... Selon moi, chaque transaction est différente. Les raisons de la vente auront également un immense effet sur la marge de négotiation possible....

Je tiens par contre à préciser que, selon mon expérience, faire une offre extrêmement basse (sur une propriété qui est mise en marché selon sa réelle valeur marchande) est habituellement plus dommageable qu'autre chose. Non seulement la contre-proposition en sera toute aussi agressive, le climat en sera affecté. Rappelez-vous bien que le but ultime de toute transaction soit que chacune des parties soient satisfaites.

Aussi...parfois, certains courtiers fixent le prix d'une propriété sous sa valeur marchande dans le but d'obtenir plusieurs promesses d'achat simultanément. Dans ce cas, le prix de vente est supérieur au prix demandé. Dans cette situation, il faut faire attention de ne pas surpayer pour une propriété....

C'est donc pourquoi je vous conseille d'écouter les conseils de votre courtier, ainsi que votre instint. Deux outils de taille lors de votre prochaine transaction!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier - Horizon Montréal
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Frais de condo!

Pour cette entrée de la rentrée (!), parlons frais de co-propriété.

Ce n'est pas compliqué, 2 réactions sont possibles lorsque l'on aborde le sujet. Réaction #1: ''Whooa, c'est donc bien cher!'', ou réaction #2: ''Me semble que ce n'est pas cher?''.

Les faits
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes selon la quote-part de chacun: entretien et réparation d'ascenceur, déneigement, ménage des aires communes, gym, gestionnaire du syndicat, administrateurs, assurances, électricité et chauffage des aires communes, etc. Aussi, selon le code civil du Québec, un minimum de 5% de la totalité des cotisations doivent être déposés dans un fond de prévoyance.

À Montréal, nous sommes chanceux d'avoir un vaste éventail de condos, pour tous les goûts, budgets et services voulus. Vous voulez habiter dans un endroit qui possède un portier 24/7? Pas de problème. Vous préférez un autre endroit qui offre un minimum de services, afin de garder les frais le plus bas possible? Pas de problème non plus.

Mes bémols
Tout le monde cherche une aubaine. Et, souvent, lorsqu'un promoteur immobilier lance un projet, il fixe les frais de condo à un minimum, afin d'attirer un maximum d'acheteurs. Attention. Même neuf, un ascenceur coûte des sous à entretenir. Même neuf, un couloir doit être chauffé. Vous comprendrez où je m'en vais avec ceci.....Ne croyez pas que, parce que les frais semblent bas à première vue, qu'ils le resteront à vie.

Aussi, lors de l'achat, n'ayez pas peur d'inspecter les documents de co-propriété et de poser des questions. Habituellement, vous aurez 7 jours pour faire ceci (ou plus si vous le demandez). Prenez le temps de lire les documents en entier.

Un bel exemple
Prenons le condo d'une bonne amie Twitter, soit Eve Martel (que j'espère fortement rencontrer ''live'' un jour!). Eve habite un super condo de 1167 pieds carrés à la Biscuiterie Viau. Frais mensuels pour 2010: 209$. Pour un building avec ascenceurs, terrains à entretenir, concierges, etc, je crois personnellement que ce montant est tout à fait réaliste! Pourtant, elle juge que certaines personnes trouvent ce montant élevé. Pas certaine que ces mêmes personnes aient une opinion basée sur des propriétés comparables.

Le futur
Hé oui, en général les frais augmentent à chaque année. Par contre, je conseille FORTEMENT à quiquonque qui habite en condo d'ASSISTER aux réunions du conseil d'administration. Non, ce n'est pas aussi divertissant qu'un spectacle de Louis-José. Mais, de cette façon, non seulement vous serez informés de la santé financière de votre syndicat, mais vous aurez également VOTRE mot à dire à propos du budget à venir!


Au plaisir!

Marie-Claude Palassio
Courtier immobilier
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Photo: Le Devoir

''Combien vaut ma maison..? Mais je veux rien savoir d'un courtier!''

Pour ce billet, j'ai décidé de traiter d'un autre sujet un peu tabou: le voisin (remplaçable par le beau-frère, chum de, meilleur ami de l'autre, arrière grand-père de) qui veut vendre par lui même, mais te demande d'analyser les comparables afin d'établir un juste prix pour sa maison.

Ceci m'arrive sur une base hebdomadaire.

Que faire?

De un, mon côté qui veut aider tout le monde se dit ''Aide le, c'est quoi quelques heures dans le fond''.

De moins un, mon côté plus professionnel se dit que ça n'a AUCUN sens. Je m'explique. Le commun des mortels ne sait pas en quoi consiste une réelle analyse de comparables. Et c'est normal! (c'est en fait le but de mon blog...expliquer, démystifier le rôle du courtier). En vous épargnant les détails, une VÉRITABLE analyse de comparables prend du temps. On cherche, on analyse, on additionne, on soustrait, on regarde le temps de vente des autres propriétés, on regarde les dimensions, la valeur des rénos, on pose des questions, etc). Ça me fait PLAISIR de le faire pour quelqu'un qui a une réelle intention de vendre (ou acheter), et qui CROIT en la valeur de mes services. Par contre, quand, d'emblée quelqu'un te dit qu'il désire vendre par lui-même, mais qu'il veut ton opinion professionnelle pour déterminer le prix, ça prouve un point: notre travail est nécessaire dans le processus de vente (ou d'achat) d'une maison.

Bref, certaines personnes croient que ce travail ne vaut rien. Que, parce que le 4e voisin à gauche leur a dit qu'il a vendu son condo à 250 000$, bien le sien le vaut aussi (ou plus, bien sûr).

Demanderiez-vous à votre comptable de faire vos impôts gratuitement, juste pour voir si vous arriver aux mêmes chiffres que lui?

Je défendrai ma profession jusqu'à ma dernière transaction, et ce, avec l'intérêt de mes clients en premier plan.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

Courtier immobilier - Horizon Montréal

514.815.8190

La peur - Part I

Pour cette entrée, je choisis un sujet moins technique, plus humain: la peur.

Ayant moi-même un background universitaire en psychologie, j'aime bien analyser différents aspects du comportement humain de façon quotidienne dans mon milieu: le processus de prise de décision, le non-dit, le sous-entendu, les divergences d'opinion, la dynamique de couple, etc.

Une émotion qui revient très, très souvent, surtout auprès de premiers acheteurs: la peur.

Peur de faire une offre, peur des négos, peur de l'inspection, peur de l'étape du financement, peur de ci, peur de ça. Evidemment, cette peur vient souvent de l'inconnu et j'en suis parfaitement consciente....il s'agit d'une énorme transaction financière.

Cette peur peut, selon moi, faire en sorte que quelqu'un demeure locataire toute sa vie (alors qu'il serait financièrement beaucoup plus avantageux d'acheter une propriété pour lui/elle ET que la personne a les moyens d'acheter). Peur de s'engager. Peur des responsabilités.

Evidemment, être propriétaire n'est pas pour tout le monde, je le sais bien. Par contre, une rencontre du week-end dernier m'a éclairé sur cette réalité...En gros, j'ai rencontré quelqu'un qui, depuis 5 ans, ''tente de se trouver un condo, mais n'a pas encore trouvé LE bon condo''.

Evidemment, pas besoin d'être Freud pour comprendre que le type ne trouvera jamais LE bon condo si celui-ci ne veut pas vraiment le trouver. Selon moi, la peur de s'investir (j'essaie même pas de faire un jeu de mot!) est le moteur derrière tout ça. Je vous épargne le calcul de combien il aurait pû faire en profit s'il avait acheté il y a 5 ans et revendu maintenant, yaddi yaddi yadda. Ça ferait trop ''Protégez-vous'' comme angle pour prouver mon point, et je crois qu'à ce point ci, vous avez compris que ce n'est le but de cette entrée.

Par contre, je vous dit ceci: entre payer l'hypothèque de votre propriétaire ou payer la vôtre, laquelle choisissez-vous?

Au plaisir!

Marie-Claude Palassi0
Courtier immobilier - Horizon Montréal
514.815.8190

Photo: flowerdust.net

''Ma maison ne se vend pas!''

J'entends cette phrase à tous les jours. Souvent, les propriétaires désirant vendre leur propriété se demande pourquoi leur maison n'est toujours pas vendue. Voici les raisons les plus fréquentes:

1) Le temps

Eh non, une maison ne se vend pas en criant lapin! Selon les dernières données de la Chambre Immobilière du Grand Montréal, une maison se vend, en moyenne, en 82 jours.

2) La mise en marché

Les premiers jours de la mise en marché d'une propriété sont CRUCIAUX. C'est à ce moment que tout acheteur cherchant activement dans votre secteur/type de propriété deviendra informé que votre propriété est sur le marché. Il est donc évident que les éléments clés, c'est à dire le prix, la description, et les photos sont, à mon avis, les 3 items clés d'une vente (je reviens sur le prix un peu plus tard). C'est LE moment de faire bonne impression, et d'attirer un maximum d'acheteurs potentiels. Un bon courtier sait quoi faire/ne pas faire pour attirer un maximum de traffic. N'oubliez pas, tout est une question de volume. Plus vous attirerez d'acheteurs potentiels, meilleures sont vos chances d'obtenir une (ou des!) offre d'achat.

3) Votre disponibilité (ou celle de votre courtier!)

Il m'arrive souvent d'effectuer des demandes de visites, et de me faire répondre que le propriétaire ne peut accomoder la demande (et ce, à plus de 24 heures d'avis). Si vous bloquez des visites, vous vous auto-éliminez des acheteurs. Et, ne croyez pas en ''ils reviendront s'ils veulent vraiment visiter). Vous seriez surpris de la psychologie de votre acheteur potentiel!

4) Le look de votre maison

Et oui, une propriété qui se présente bien se vend mieux qu'une maison moins bien entretenue. Mettez ça PROPRE. Enlevez tout ce qui traîne. Quand votre acheteur ne fait que remarquer le désordre, celui-ci a déjà éliminé votre maison de sa liste de finalistes.

5) LE PRIX

Votre courtier pourrait acheter une pub en première page de La Presse, faire 56 visites libres, appeler la planète au complet.....Si le prix demandé de votre maison est supérieur à sa valeur marchande, celle-ci restera stagnante sur le marché. Garanti. Il faut donc s'assurer de faire affaire avec un courtier HONNÊTE, qui vous donnera l'heure juste sur la valeur de votre propriété. La détermination d'un JUSTE prix demande de l'analyse, du travail, avec une certaine dose de ruse . Méfiez-vous d'un courtier qui vous promet une vente trèsssss rapide également.

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio

514.815.8190

Visite d'une maison dans les collines d'Hollywood!

Pour ce billet, j'ai cru bon partager avec vous quelques minutes de bonheur intense vécu dimanche dernier, à Los Angeles.

Prologue

Douce moitié et moi sommes en escapade de quelques jours en Californie. Le but: décrocher de la routine en visitant quelques vignobles, voir Hollywood et tout ce que ça comporte, dormir, boire, manger, aller au Comedy Store et prendre un verre au Chateau Marmont.

La scène du crime

Coincidence, ou acte manqué dont Freud serait fier (ou non), notre ballade dans les collines surplombant Hollywood a eu lieu entre 14h00 et 16h00 pm, période de prédilection pour les visites libres. Comme je suis complètement addict à tout ce qui a trait à l'immobilier, j'ai mis ma mini-gêne de côté, et décidé d'entrer dans une maison située sur Rockcliff Drive, en ayant AUCUNE idée de sa valeur potentielle.

Le meurtrier

L'agent sur place, Richard Brown (un type fort sympatique) semble tout simplement content de voir que quelqu'un se pointe. D'entrée de jeu, je me présente (donc tout espoir de vente s'est rapidement dissipé). Par contre, j'ai eu droit à une conversation des plus intéressantes concernant ce marché: les courtiers de Los Angeles, en général, en arrachent ces temps-ci. La raison? Plusieurs ventes semblent mourir à l'étape cruciale du financement. Des acheteurs, croyant être approuvés pour un montant X, ne le sont plus quelques mois plus tard leur demande initiale. Les critères de capacité d'emprunt semblent changer d'une semaine à l'autre. Le cauchemar de tout courtier quoi.

L'arme du crime

Parlons de la maison en tant que tel: style comtemporain comme je les aime. Aérée, 2 chambres, au niveau inférieur sans être dans un sous-sol, ce que j'ai trouvé des plus séduisants. Prix demandé: 875K. Ne connaissant absolument rien de la valeur marchande des maisons dans ce coin du globe, ma réaction initiale fût de me dire ''c'est tout?'' (!). Pas parce que ce n'est ''pas cher'', non. Parce que c'est Hollywood. Parce que j'ai tout de suite comparé ce voisinage à Westmount. Et, à Westmount, aucune maison dans la montagne ne se vend dans cette gamme de prix. Et, la vue des 3 balcons était vraiment, mais complètement hallucinante. En prime: cette maison fera partie d'un épisode de House Hunters à HGTV!

La fin

En buvant une limonade servie par un couple de hippies qui parlaient français, qui semblent posséder une maison tout en haut de la colline, j'ai eu la pensée suivante: quel merveilleux feeling de sortir des sentiers battus, de poursuivre sa véritable passion et ce, même à l'extérieur de YUL.

Merci et bonne route à M. Brown!

Pour ceux désirant voir la fiche complète: http://kxk.me/tgclL

Do's and don'ts en prévision d'une vente!

Comme je suis une personne assez ''to the point'' et ne fais pas tellement dans la fioriture, j'ai cru bon vous résumer mes pensées à propos de rénos ou autre activités à faire (ou à ne pas faire), dans l'optique d'une vente prochaine de votre propriété. Et, comme j'aime l'originalité et la fraîcheur dans le propos, je vais m'abstenir du classique qui dit de ''dépersonnaliser votre espace'', ''séduire l'acheteur'', et ''mettez des p'tites chandelles à 1$ partout''.

Do's:

• Faites un vrai ménage de votre maison ou condo avant la mise en marché. Pas juste nettoyer le comptoir et la salle de bain 5 minutes avant la visite ..non non, un vrai ménage et départissez-vous des bidules inutiles. Je suggère fortement d'embaucher une aide domestique si le budget le permet. Un plancher propre est TELLEMENT important (je croirais entendre ma mère).

• L'effet de la couleur. Je me rappellerai toujours un épisode des Carnets de Louise (!), quand Dominique Michel (n'était-elle pas agente à un moment donné?) parlait de l'effet des couleurs sur les acheteurs (et, si ma mémoire est bonne, elle habitait alors à Tropique Nord dans un condo blanc!). Selon moi, c'est l'item sur lequel vous obtiendrez le plus de retour sur chaque dollar investi.

• Admettons que votre toît est dû. Je suggère fortement de le refaire avant de vendre. Il risque de vous ''coûter'' plus cher en baisse de prix vis à vis votre acheteur, que de le faire pour de vrai. De plus, ''quel âge a le toît?'' est une question fréquente que j'entends de la part des acheteurs sérieux.

• Oubliez ce que je viens de dire au dernier point pour ce qui est du dossier fenêtres. Remplacer les fenêtres d'une propriété coûte une jambe et un bras, vous ne serez probablement pas en mesure de récupérer le montant investi.

• Laissez vos photos sur les murs. À moins d'une utilisation abusive de celles-ci, votre acheteur s'en fiche de voir une scène de votre dernière fin de semaine à Tremblant. L'effet trop ''stagé'' a l'effet inverse selon moi.

• Occuppez-vous surtout de la cuisine et du salon. Les acheteurs restent 25.6 secondes dans les chambres. Comme j'ai entendu ce week-end: ''une chambre, c'est une chambre''.

• Autre fait: si vous avez une maison qui possède un sous-sol, vous observerez que les acheteurs y passent un temps fou. Explication: c'est souvent l'endroit où ils discutent de leurs impressions avec leur courtier. Mettez ça propre et aéré.

• Rencontrez plusieurs courtiers (mettons 3) afin d'obtenir leur opinion de la valeur marchande de votre propriété. Si un des courtiers est significativement plus élevé que les autres, posez-vous des questions sur ses motivations à vous proposer un tel prix (hint: il veut un contrat de courtage avec vous et est prêt à embellir la réalité afin de vous faire signer avec lui.) Plutôt, regardez attentivement les (vrais) comparables.

• Une fois prêt à faire vote choix de courtier, suivez votre instint. Y a t'il un fit? Lui faites-vous confiance pour cette transaction? Se présente t'il de façon professionelle? Croyez-vous vraiment en ses capacités de négotiation?

Don'ts:

• N'investissez pas trop d'argent dans votre propriété avant de la mettre sur le marché (à moins d'un besoin MAJEUR de rénos). Je n'adhère pas au principe de ''refaire une cuisine vous rendra au moins 75% du montant investi''. Foutaise. Une propriété vaut ce qu'un acheteur est prêt à payer, that's it that's all.

• N'écoutez pas les voisins qui vous mentent à propos de combien Gérard a réussi à obtenir pour son maginfique triplex. À date, à CHAQUE fois que j'ai vérifié un montant réel d'une supposée vente mirobolante VS le potin en question, j'ai découvert des écarts significatifs!

• Ok pour le désemcombrement, mais ne partez pas en peur non plus. Si votre maison ressemble à un hotel, l'acheteur va être turned-off. Les gens sont attirés vers des propriétés chaleureuses (donc habitées!).

• Ne pensez pas que d'avoir ajouté des moulures dans votre salon l'an dernier a ajouté 5 000$ à la valeur de votre propriété.

• Si vous compter vendre par vous-mêmes, ne répondez pas aux investisseurs étrangers obsurs via internet. Ceux-ci sont plus présents que vous ne le pensez.

Au plaisir!

MC

Top 5 des irritants en immobilier

En ce matin gris, quoi de mieux qu'un top 5 humoristique à propos des acteurs principaux du monde de l'immobilier, les courtiers (que j'appelle ici ''agent'', pour le plein effet).

#5: L'agent de 18 ans

Eh oui, il habite encore chez ses parents, n'a jamais signé de bail de sa vie (imaginez une promesse d'achat !), se vêtit de ses plus beaux habits et veut vous conseiller sur votre prochaine demeure!

#4: L'agent David Copperfield

Il a une trentaine de listings, ses affaires vont bien. Une de ses forces, il joue des tours de magie! Au printemps et à l'automne, un peu comme une vivace, ses pancartes poussent sur les terrains de votre voisinage, et même dans les fenêtres de co-propriété où cette activité est souvent interdite! Dès que vous signez un contrat de courtage avec lui, il disparaît! Souvent même, à ce moment, il fait également apparaître un assistant! Et pouf! Imaginez l'effet des miroirs lorsqu'un courtier collaborateur tente d'entrer en communication avec lui?!!

#3: L'agent 1.0

Il est fier de son forfait Amigo de Cantel. Déteste les ordinateurs. Connaît à fond les formulaires papiers. Ne répond pas aux immo-contact (demandes de visites par ordinateur/téléphone cellulaire). Ne connait pas la signification de txt, sms, msn. Habituellement sympatique par contre.

#2: L'agent J.E.

Il a 33 autres compagnies ''on the side''. Il a 2 ou 3 partners. Il dîne au restaurant à tous les jours, et passe énormément de temps au bureau à ''développer des affaires''. Il capote sur les pocket listings. Il a fait faillite 3 fois. Il a une auto top-luxueuse, mais le transit est semi-collé dans la vitre arrière depuis 2 mois. Moins sympatique que le type #3.

#1: L'agent Hollywood/Divalicious

Mon type préféré. L'archetype du stéréotype. Voiture top-deluxe de l'année, à chaque année (donc est complètement out à partir de la mi-février). Manucure hebdomadaire. Budget pub complètement incompréhensible. Adhère à la philisophie ''more is more''. A oublié que, 5000$ pour le commun des mortels est une somme considérable de sous. Photos d'il ou elle-même plus présentes que celles des propriétés qu'il ou elle met sur le marché. A oublié d'où il ou elle vient.

Bien sûr, ceci est une évidemment une satire sur un métier qui, a la base, suscite énormément de blagues. Quoi de mieux qu'un certain niveau d'auto-dérision à propos d'un métier qui me passionne!

Au plaisir!

MC

Photo: www.enjoyfrance.com

Promesse d'achat conditionnelle....l'éternel ''débat''

Vendre avant d'acheter, acheter avant de vendre, l'oeuf ou la poule... Tant de questions. Sujet maintes et maintes fois remanié de tous bords tous côtés. À mon tour d'aborder ce sujet, à ma façon.

D'entrée de jeu, j'affiche mes couleurs personnelles: je vous conseille FORTEMENT de ne pas faire de promesse d'achat, tant et aussi longtemps que votre propriété n'est pas officiellement vendue. Voici pourquoi:

• Ceci risque de vous ''coûter cher'' à long terme, et ce à 2 niveaux. Niveau 1: si vous soumettez une promesse d'achat conditionnelle à la vente de votre propriété, votre offre est, à la base à moins 15 dans l'échelle de séduction envers le propriétaire de l'adresse convoitée. Réflexe immédiat du proprio, dans la plupart des cas: ''Ah bien si je dois attendre la vente de sa maison, ben il va payer pour!''. En effet, cette ''police d'assurance'' risque de vous coûter un certain pouvoir de négociation. Niveau 2: Si votre offre conditionnelle est acceptée, pensez-vous que vous serez aussi rusé lorsque vous recevrez vous-même une offre sur votre propriété, ou risquez-vous plutôt d'accepter un montant moindre que le montant originalement prévu...? Au jour 1 de la mise en marché de votre propriété, j'entends souvent ''J'accepte rien en bas de x!''. Au jours 45, après 15 visites, ce montant est souvent quelque peu différent! Encore une fois, l'aspect émotif de la vente revient!

• L'achat d'une maison devrait être un événement heureux. Mettez-vous dans la situation suivante: votre maison est encore sur le marché, et votre promesse d'achat conditionnelle est acceptée, pour une période de 3 mois. Comment réagissez-vous? Sautez-vous de joie, ou commencez-vous à stresser à propos de votre propre vente...? Eh oui, les émotions reviennent encore

• ''Mais Marie-Claude, j'ai trouvé la maison de mes rêves!". Croyez-moi sur ce point: lorsqu'on cherche activement une maison dans le BON secteur, on trouve. Ça ne sert à rien de s'amouracher d'une propriété. Je crois que j'ai déjà entendu Donald Trump (!) dire ceci: ''Never get into a deal you can't walk away from''. On peut rire du personnage, mais cette phrase m'est restée, et est plus que vraie en affaires selon moi.

Faites-vous une faveur: ayez ''le gros bout du bâton'' lors de vos négociations. Vous en serez 100 fois plus satisfaits lorsque votre courtier vous appellera pour vous annoncer que votre promesse d'achat est acceptée!

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio, courtier immobilier

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Ne vous contentez pas!

Pour cette entrée de blog, j'ai décidé de traiter d'un sujet qui revient à maintes et maintes reprises en immobilier: le choix du secteur souhaité.

En discutant avec plusieurs personnes à la recherche d'une nouvelle adresse, j'entends souvent la phrase suivante: ''Nous voudrions vraiment habiter à X, mais on va chercher dans Y plutôt...X est trop cher pour nous''.

Pour un paquet de raisons, je remarque que l'être humain est ainsi fait. On se contente, on fait avec, on se raisonne, on s'auto-convainc. Je suis d'avis que cette incroyable capacité d'adaptation n'est pas nécessairement le meilleur allié, côté immobilier. Je m'explique: une telle transaction aura un impact sur le reste de votre vie, que vous y restiez 6 mois ou 25 ans. D'où vient l'importance de ne JAMAIS se ''contenter'' d'un secteur autre que celui que l'on désire vraiment. Croyez-moi.

''Mais Marie-Claude, je n'ai pas les moyens de m'acheter une propriété où je veux vraiment habiter?''

Entre un bon courtier dans l'équation. Quelqu'un qui a pris le temps de vous poser les bonnes questions, et quelqu'un qui est en mesure d'effectuer les bonnes recherches dans le secteur désiré pourra être une véritable mine d'or pour vous.

Cette personne pourra vous guider sur les pistes suivantes:

- Déceler les ''bonnes affaires''. Un bon courtier passera votre secteur souhaité au peigne fin. Il surveillera les baisses de prix récentes, un changement de retribution au courtier collaborateur (signe de désir d'attirer les acheteurs......), une expiration de contrat de courtage prochaine....bref, il vous donnera certaines informations qui demandent certaines recherches de sa part. Aussi, ne croyez pas tout ce que vous entendez à propos de certains secteurs....vous pourriez être surpris.

- Établir vos besoins réels. Avez-vous vraiment besoin d'un condo de 1400 pieds carrés? Peut-être que 1000 pieds carrés dans le secteur souhaité pourrait très bien vous convenir? Si vous êtes à la recherche d'un projet, des propriétés ayant besoin d'amour pourraient être plus qu'avantageuses pour vous?

- Visiter, visiter, visiter. C'est en visitant des propriétés (de façon ciblée..sinon, c'est un peu comme chercher des bananes dans une quincaillerie, comme dirait l'autre) que l'on se rend réellement compte de ce que chaque dollar investi vous procurera en retour. C'est à ce moment que les pendules sont remises à l'heure. Parfois, on est agréablement surpris, parfois non. Le tout fait partie du jeu!

- Des références vers les bonnes ressources. Un bon courtier vous dirigera vers les bonnes ressources en matière de financement. Et, ces personnes pourront vous offrir des produits adaptées à vos besoins (RAP, financement sur plus que 25 ans, taux variable ou mixtes, etc).

Bref, je suis convaincue qu'il est préférable d'habiter dans le quartier réellement souhaité. Par exemple, si le Plateau est LA place où vous vous voyez vivre et que cette idée vous rend heureux, bien Rosemont ne ''fera pas la job'' comme on dit (et vice versa!).

Au plaisir!

Marie-Claude Palassio, courtier immobilier chez Horizon Montréal

514.815.8190

''On a pas vraiment d'agent...on préfère appeler l'agent inscripteur; on va économiser''

Une rencontre avec un client cette semaine m'a fait réalisé à quel point il existe certains mythes entourant une transaction faite via 1 seul courtier, soit le courtier inscripteur. Selon cette croyance, de nombreuses économies pourraient être faites, car le courtier coupera surement dans sa retribution, puisqu'il est le seul intervenant dans la transaction?

Voici les raisons pour lesquelles je n'adhère pas à cette philisophie:

1) À la base, cet agent représentait son client, soit le vendeur

Lors de la signature d'un contrat de courtage et dans les semaines qui suivent, une relation de confiance se bâtie entre le courtier et le client. Souvent, le client partage les vraies raisons motivant la vente (séparation, difficultés financières, promotion, enfant à naître, mutation...). Et, souvent, le courtier possède, par le fait même, le chiffre souhaité en poche par son client. Arrive un acheteur qui n'est pas représenté. Il est ÉVIDENT que le courtier possède certaines informations qu'un autre agent n'aurait JAMAIS eues. En connaissant la nature humaine, ne pensez-vous pas qu'il fera tout en son pouvoir afin d'obtenir une promesse d'achat provenant de clients non représentés? Après tout, ceci signifie souvent le DOUBLE en terme de retribution espérées.

2) Une retribution moindre?

Il est certain que je ne peux parler pour tous les courtiers, mais, je doute FORTEMENT qu'un courtier accepte de couper sa retribution de moitié dans de telles circonstances. Sa logique: il devra négocier pour les 2 parties, donc ''2 fois plus de travail'' (j'ai entendu cette phrase maintes et maintes fois, croyez-moi).

3) Des conseils, des conseils, des conseils

Lorsque vous travaillez avec un courtier qui vous aide à trouver votre nouvelle adresse, il analysera certaines données pour vous. Par exemple, il vous dira si une baisse de prix a eu lieu pour une propriété donnée. Il vous dira depuis quand elle est sur le marché, il vous sortira de réels comparables. De plus, il connaît vos réels besoins. Dans le cas d'un agent inscripteur, je n'en suis pas aussi convaincue. Son but est de vendre CETTE propriété, et a un énorme élément de motivation pour le faire!

Bref, je crois fermement qu'il est de loin préférable de transiger avec un seul courtier, le VÔTRE!

Au plaisir!